棚改退潮下的三四线楼市：需求透支、库存上升、降温已至

在过去的两三年里，三四线城市的楼市经历了前所未有的繁荣。随着棚改政策的退潮，这些城市的楼市正在逐渐降温。

销售的放缓已经开始影响当地的楼市库存，并且可能会对全国的总体楼市销售趋势产生影响。根据官方数据，今年前四个月的全国商品房销售面积同比下降了0.3%。百城库存呈现上升趋势。

那么，什么是库存呢？尽管官方部门与一些研究机构的统计口径不完全一致，但简单来说，库存上升意味着房屋销售情况不佳。

国家统计局的数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积有所减少，但城市住宅库存量却在增长。易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，截至2019年4月底，百城新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。其中，三四线城市的库存规模上升最为明显。

历史数据显示，自2018年9月以来，百城住宅库存开始步入上升通道。虽然2019年2-3月份市场成交行情好于预期，使得百城库存出现下降，但4月又开始小幅反弹。这表明三四线城市的楼市正在降温，库存去化压力也在增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三四线城市库存规模的上升说明市场基本面正在发生变化。他指出，三四线城市的购房需求已经基本得到满足，尤其是那些远离经济发达地区的城市。棚改政策的变化也将导致住房销售的下降。

穆迪投资者服务公司也在一份报告中表示，继过去两年全国房地产销售实现强劲增长后，三四线城市的需求将转弱。预计未来6-12个月全国合约销售额同比将持平或下降1%-5%，主要因为三四线城市需求转弱。

那么，为什么三四线城市的购房需求会减弱呢？一方面，这些城市的住房需求已经基本得到满足。另一方面，棚改政策的变化也导致了购房量的下降。过去两三年中，很多三四线城市的地方将棚改政策作为消化过剩住房供应的工具。随着棚改政策的调整，这一工具的效果也在减弱。

三四线城市的楼市正在经历一场转折。未来，这些城市需要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放，以应对库存规模继续上升带来的去化压力。对于购房者来说，也需要更加谨慎地考虑投资选择。在过去的几年里，全国棚改货币化安置的比例经历了一次显著的跃升。从2014年的9%起步，到2015年迅速攀升至近三成的比例，再到2016年几乎占据半壁江山，达到了惊人的48.5%。官方数据显示，这一政策在当年帮助消化了高达2.5亿平方米的楼市库存。

经济学家杨昱颖指出，棚改带来的销售额占过去两年三四线城市房地产销售额的相当比重。已经调整了策略。尽管2018至2020年的棚改目标依然宏大，但相比之前的1800万套，已下调至1500万套。正在限制库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨。这两项决策预计将对三四线城市的房地产需求产生显著影响。

随着第一财经在四月的报道，我国各地的棚户区改造任务约285万套，这一数字远低于市场预期的450万套，相较于去年的626万套，今年的开工计划已经大幅减少。

中国楼市的区域性特点明显，即便总体上看三四线城市库存上升，销售放缓，但城市间的分化愈发明显。例如，一般被视为三线城市的佛山，其房地产市场近期波动较大，房价指数涨幅过大，引起了住房和城乡建设部的关注。

穆迪的报告预测，经济相对强劲的三四线城市，如粤港澳大湾区和长三角地区周边城市，其房地产销售额将持续增长。这些城市受益于地区的经济增长、基础设施升级以及大城市高房价产生的需求外溢。

根据《中国百城库存报告》，在观察的100个城市中，有55个城市的库存出现了同比增长，其中福州、惠州和南京的增速尤为显著。也有45个城市库存同比下降，尤其是济南等省会城市，未来补库存的需求较大。值得注意的是，一个城市的楼市库存与其未来的土地供应紧密相关。

今年4月，自然资源部发出通知，要求各地根据商品住房库存消化周期调整住宅用地供应。其中，库存消化周期超过36个月的城市应停止供地。根据库存消化周期的不同阶段，通知详细规定了不同城市的土地供应策略。

房地产市场专家严跃进详细解读了这份报告。他提到根据库存消化周期的不同阶段，各城市面临着不同的市场形势和拿地机会。这些周期反映了市场的真实需求与供应之间的关系，为投资者和开发商提供了重要的决策依据。这一系列的调整与变化无疑给中国的房地产市场带来了新的挑战与机遇。（文章来源：第一财经）