房地产：支持刚需 坚定看好全年机会

　　成交量环比上升，楼市持续恢复。23 个城市一手房成交面积环比增8%，同比增30%，较11 年均值高19%，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11 年平均水平的城市达15 个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11 年平均水平的七成以上。

　　本周成交量仍较3 月平均水平低2%，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3 月均值低7%。5 月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5 月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

　　二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5 城市二手房成交面积环比升12%，同比降幅收窄至6%，较11 年平均水平高7%。

　　房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6 个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5 成以上。

　　库存压力仍在，去化时间缩短。11 个城市可售面积环比微降；去化时间13 个月，环比微降，低于去年同期水平。

　　住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加强，部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15%至25%。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5 月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

　　我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

　　风险提示行业调整时间超预期，政策严控超预期。