楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止中小房企
楼市调控，一场行业的洗牌的狂欢
每一轮的楼市调控，仿佛是一次激烈的交响乐，奏响房地产行业洗牌的序曲。在这背后，有的企业黯然退场，有的企业崭露头角，而更多的企业在激烈的竞争中寻求生存与发展。这一次的楼市调控，也不例外。
调控之下，究竟谁会退后，谁会向前？答案并不简单。在这个瞬息万变的行业里，不仅仅是规模大小那么简单。那些在前九个月销售良好的企业，是否真的更容易度过这一轮的调整？那些拿地金额超过销售额的企业，是否正在承受过高的杠杆风险？一切都充满了未知与变数。
每一轮的楼市生态变革，都会催生新的模式和机会。上一轮诞生的电商、首付贷等模式，却成为了楼市泡沫的推手。在这一轮更为严厉的调控下，房地产市场能否产生真正有价值、有意义的行业新模式？我们拭目以待。
大规模的楼市调控之后，往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。这是一场残酷的角逐，也是一次深刻的蜕变。正如历史上的诸多战役一样，有的企业从辉煌走向衰落，有的则从边缘走向中心。
以2010年的调控为例，当时国务院发布的通知犹如一声惊雷，引发了房地产行业的巨大震动。在持续的调控之下，房企排名出现了大洗牌。世茂房地产、华润置地从第二梯队跃升至前列；融创中国闯入TOP10；华夏幸福也跻身十佳。第一梯队的战场已然动荡不安，更何况其后的竞技场。数据显示，已有不少涉房上市企业黯然退出房地产舞台。
行业的新陈代谢从未停止，而调控潮的出现，则如推进器一般刺激行业加速洗牌，深刻影响行业发展格局。在这个变革的时代，房企的排位也在不断变化。比如今年上半年的数据就显示，中国房企第一梯队中的万达集团销售金额同比减少，排名也下降；而碧桂园、华夏幸福等企业则表现强势。万科这座多年的宝座也不再稳固，新的行业老大正在崛起。
宏观逻辑对中国房企发展的影响深远。在这一轮调控中，第一梯队的身份更迭正在加速。企业的发展最终由综合实力决定，但在中国的房地产市场，对宏观战略的把控尤为关键。去库存的大趋势下，选择民生地产路线的企业近年来发展迅猛。一些企业因为对趋势的不同判断选择了不同的道路，而一些企业则因为策略失误而衰落。
国土部最近发布消息称，“十三五”期间将严格管控建设用地总量，落实城市开发边界。这将对房地产企业带来更大的压力。建设用地的总量管控可能成为地价持续上涨的最大触因。高涨的土地成本将进一步侵蚀房企的利润率，即使企业能通过发行长期、低利率的债券降低融资成本，也仍面临巨大的挑战。目前上市公司平均投资回收周期在4.5年，土地成本占比的上升要求企业有更多的融资来支撑。如果地租成本持续上升，回款周期再拉长，将有更多的企业面临再融资问题。
在房企的顶级阵营中，尽管一些实力雄厚的企业能够成功发行公司债，以优化企业债务结构的外貌，但高杠杆的风险依然无法避免。以融创中国为例，其公布的财报揭示了一个引人注目的现象。截至6月30日，该企业负债总额高达1279.57亿元，净负债率更是攀升至惊人的约85.1%，相较于上一期的75.9%，呈现出显著的增长趋势。根据同策咨询的数据，融创在今年的土地支出已经超过了580亿元，而其在上半年的销售业绩则为560亿元。
克而瑞的监测数据进一步揭示了行业内的财务风险状况，千亿级房企如绿地和万科，其负债率也分别高达88.36%和80.6%，保利的负债率也接近这一水平。显然，地产行业的财务风险正在持续上升，中期压力尤为突出。
杜丽虹向《每日经济新闻》记者透露了一个令人担忧的事实：当前约有53%的上市房企投资回报率低于债务融资成本。在此背景下，过度使用财务杠杆只会降低股东投资回报率，目前房企的投资回报率已降至8.3%。这意味着，即使在行业压力下，标杆房企也必须进入一场关于投资回报率、利润率、周转率等指标的残酷竞争。
伴随着调控政策和地产周期的调整，行业动荡成为常态。在这个背景下，即使是规模庞大的企业也倍感压力，一旦决策失误就可能跌落主流名单，甚至走向衰亡。胡晓波坦言：“当前行情下，房企如履薄冰。”
未来房企的排位不仅仅取决于短期的市场策略，更重要的是战略眼光。正如方正证券首席经济学家任泽平所言：“房地产周期短期看金融，长期看人口。”随着国务院印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，我国城镇化率持续上升，预示着房地产仍有发展空间。
国庆期间，20多个城市相继出台的楼市调控政策因地制宜、分城施策。一线和部分二线城市的楼市调控政策从供给、需求和营销端进行调整，而针对三四线城市的库存问题，国家通过土地批复和差异化调控来疏通发展瓶颈。这一趋势表明，无论是看短期市场还是政策层面，房地产作为国民经济支柱之一仍有广阔的发展空间。杜丽虹指出：“这一轮楼市变动中，一线城市和部分二线城市的房价涨幅依然明显，这是这些城市的投资价值决定的。”
第一梯队的房企在房地产的态度上已经出现分化。恒大近日宣布拟出售三大快消品业务，专注于房地产主业。与此万达商业下调了房地产收入目标，而绿地则加码“大基建+大金融+大消费”的产业集群。这种不同的产业预期导致标杆房企在房地产行业的发展态势呈现分化，影响了今年1至8月各大房企的销售排名。在克而瑞信息集团董事长丁祖昱看来，行业新常态下，房企需要追求更稳健的发展，采取房地产+多元化并举的方式。转型虽然充满不确定性，但如果能将房地产和多元产业同步做好，将会更有胜算。对于第一梯队企业来说，削弱在房地产领域的销售目标是否会影响其长期市场排位仍是一个待观察的课题。