土地市场开局冰火相融：热点城市溢价率明显降

开篇即揭示了2017年初房地产市场的新变化热点城市的土地成交溢价率明显降低。深圳、上海等城市的土地成交情况显示了这一趋势。在严格的政策约束下，高溢价地块的出现概率显然低于去年。尽管整体市场趋于理性，房地产企业却仍然积极补充土地储备，特别是在2016年销售创下历史新高之后。他们热衷于布局热点城市，特别是在长三角等活力区域。

详细解读这一趋势，我们可以发现“溢价率走低”成为当前土地市场的主旋律。一、二线城市的土地供应面积显著下滑，与此土地平均溢价率也维持在较低水平。克而瑞的统计数据显示，多个城市的溢价率出现了显著下降。尽管如此，部分大城市后续土地出让节奏可能会加快，部分房企仍有可能继续拿地。

与此“土地新政频出”。为了避免高价地，大部分城市在土地出让中实施了限价，至少有17个城市采取了这一措施。这些措施不仅限定了溢价率，更直接限定了土地价格。一些城市还引入了“熔断”机制，以及新的土地出让机制，如自持面积等。这些政策使得出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。

尽管整体土地市场降温，但大型房企的拿地热情并未减退。他们转向长三角等热点区域更为明显。1月份，包括万科、保利在内的20大房企拿地金额依然高达1117.26亿元。这些房企纷纷加大在长三角地区的土地投资，以期在市场增长放缓的周期中抢占先机。

当前房地产市场虽然受到政策调控影响，土地成交趋于理性，但房企对于优质土地的争夺依然激烈。他们积极补充土地储备，特别是在长三角等热点区域。未来，这一趋势将继续影响房地产市场的格局和发展。在政策调控和市场需求的双重影响下，房地产企业需要灵活应对，寻找新的发展机遇。长三角地产新势力崛起：房企迁移与曲线拿地战略

在风起云涌的地产界，长三角区域崭露头角，成为各大房企的新增长焦点。2016年，不少房地产巨头在此区域的销售业绩令人瞩目。万科在上海大区的销售额突破千亿元大关，碧桂园在江苏区域更是以367亿的业绩拔得头筹，沪苏区域业绩也达到了惊人的308亿元，增长率远超去年同期。

欧阳捷指出，尽管长三角仅有15个城市，其土地购置面积仅占全国的9%，但人和资本却源源不断地流向这片区域，充分显示了长三角房地产市场的巨大潜力。为了把握这一机遇，各大房企纷纷调整战略，加大对长三角的倾斜力度。碧桂园在华东设立了五个区域公司，精准布局各个重要城市。新城集团董事长王振华更是提出了“千亿战略”，其中长三角区域的贡献率预计超过六成。

不少以福建为主的房企也将总部迁至上海，将长三角作为战略布局的重中之重。正荣集团、阳光城等知名企业均在此区域积极展开布局。

面对日益稀缺的优质地块，房企们面临着巨大的挑战。为此，收购、兼并成为了他们青睐的“曲线拿地”方式。比如万科近期的北京新获取地块，就是通过合作的方式获取。同策研究中心总监张宏伟表示，在北上广深等一线城市，拿地成本日益高涨，直接在二级市场获取股份不仅能赚取差价收益，还能优化公司财务结构。

在三、四线城市及潜力区域，并购拿地的趋势更为显著。融创在廊坊永清县收购了一个大型项目，同时在张家口高铁站旁也成功拿下新项目。这些并购案例甚至超越了传统的招拍挂方式，成为部分扩张型房企的主要拿地模式。融创近年来超过三分之二的土地储备都是通过并购方式获得，阳光城去年并购总额超过200亿元，新获得的土储中约80%来自并购。

这些通过并购获得的低价土地为房企的快速扩张提供了坚实的保障。阳光城去年前十月的股权收购楼面价仅为每平方米1758元。相比之下，其通过招拍挂渠道获取的项目平均毛利率仅为16.4%，而收购项目的理论毛利率高达56%。

在这片繁荣的长三角区域，房企们正积极调整战略，寻找新的发展机遇。从总部迁移、精准布局到曲线拿地，无不体现出他们的智慧和决心。随着这一趋势的持续发展，长三角地产市场必将迎来新的变革与机遇。