方正证券：如无新的疫情冲击，6-8月份房地产市场将开始真实反

房地产的未来走向：与前景展望

在这个充满变革的时代，房地产行业的走向成为了众人关注的焦点。自2021年底以来，房地产企业在困境和经济增长回落的双重压力下，政策风向开始转变。为满足购房者的合理住房需求，一系列政策相继出台，为市场复苏注入新的动力。

最近，宣布差别化降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，这一举措为房地产市场带来了新的活力。紧接着，5年期LPR的降幅更是达到了自2019年改革以来的最大值，这无疑为市场复苏再添一把火。尽管政策松绑，房地产市场的表现却并未达到预期效果，房地产开发、销售和住房贷款的数据持续走低。

那么，为何上半年房地产政策的松绑效果不如预期呢？本报告从房地产购买力支撑因素的角度进行深入剖析。我们发现，房地产价格的支撑因素已经经历了从流量到增量再到存量的转变。目前，流量正处于历史低位，收入增速和房贷利率严重倒挂，而增量政策尚未出台，存量需求则受到疫情防控的限制。这三者共同作用，导致了当前房地产市场的疲软。

为了推动房地产市场的健康发展，我们需要从多个方面入手。在流量方面，应进一步降低商贷和公积金贷款的成本，减轻购房者的负担，激发购房者的购买力。我们期待新的增量政策的出台，比如减税降费，以缓解房企的压力，推动行业的发展。县域城镇化也为房地产市场提供了新的机遇，我们可以重点帮扶城镇“新”居民，满足他们的住房需求。

随着本轮疫情的回落，受到压抑的住房需求将得到释放，存量购买力也会对市场产生积极影响。我们预测，如无新的疫情冲击，未来的6-8月份，房地产市场将真实反映政策回归对房地产的拉动效应。

我们也要看到潜在的风险，如疫情恶化的超预期、全球流动性收缩等。我们需要密切关注市场动态，灵活调整政策，以应对各种挑战。

房地产市场的未来充满希望，但也面临挑战。我们期待在政策、市场、社会各方的共同努力下，推动房地产行业的健康发展，为社会的繁荣稳定做出更大的贡献。