合肥楼市样本：高价地入市 房价难降？

当下房地产市场进入一个新的调整期，随着前期市场的高温透支了大量需求，后续的需求已经显得不足。在这种情况之下，一线城市楼市在2016年下半年有可能会回归至合理水平。如果维持现有的政策不变，预计一线城市的楼市交易量将稳步回落至年均成交量，房价也将逐渐趋于平稳，甚至在第四季度可能出现下降的趋势。

在一个关于房价的同学聚会上，人们发现合肥的房价在短短半年间发生了意想不到的大幅上涨。例如赵美所关注的学区房，价格已经涨至25000元/平方米。她所居住的二手房小区，房价也从年初的9000元/平方米上涨至如今的18000元/平方米。这样的涨幅让人们对合肥的楼市倍感压力。

中国指数研究院的院长黄瑜认为，随着中央房地产政策的稳定以及地方因城施策的力度加大，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在市场成交上会有下行压力。开发商却持不同的看法，他们认为随着高价地块的入市，调控的效果可能不会太大，房价仍将继续上涨。

以合肥为例，这座城市被视为发展最快的省会城市之一，其房价涨幅在全国排名中一直名列前茅。在最近几个月里，合肥的房价涨幅甚至超过了全国许多一线城市。据国家统计局的数据显示，合肥的新房和二手房价格涨幅在全国排名中居高不下。这也吸引了大量的投资需求进入市场，如滨湖区楼盘的投资需求比例就普遍较高。

合肥的房价快速上涨主要源于供需关系的不平衡。根据CRIC的统计数据显示，合肥的市场供求比在近年来一直较低，新建商品住宅的库存不足，消化周期极短。合肥的土地市场也异常火热，不断拍出高总价和高溢价的地块。这也使得开发商对合肥的市场前景充满信心。

面对火热的房地产市场，合肥终于在近期出台了收紧政策，实行差别信贷政策。这一政策旨在通过调整首付比例来调控市场。CRIC的研究员杨科伟认为，随着政策的收紧和市场的高位盘整，市场成交量进一步萎缩的可能性较大。但他也指出，对于刚需购房者来说，一房难求的局面在短期内仍难以缓解，核心问题仍然是供应不足。地价的压力也在不断增加，品牌房企对热点城市土地市场的投资态度积极，导致地价短期急剧攀升。

随着政策趋稳和市场的调整，热点城市的楼市可能会降温。但在这个过程中，刚需购房者、改善型购房者和投资者将面对不同的挑战和机遇。伟爱我国家集团近期发布的数据显示，在2016年二季度，全国重点城市的二手房市场新增房客比例开始呈现下滑趋势。与此中原地产也观察到一手房市场的成交量同样出现了下降。统计数据显示，在6月份，全国主要的40座城市的住宅成交量相比五月份同期下降了7%，这其中一线、二线和三四线城市分别下滑了1%、7%、以及高达17%。

热点二线城市的房地产市场也显现降温迹象，如厦门、南京和苏州等地的新房成交量在六月相比五月同期均有显著回落。中原地产的分析师张大伟认为，这一变化的原因既包括政策收紧带来的降温效应，也与市场自身的高位压力有关。目前南京、苏州等地已经相继收紧政策，而厦门的楼市仍然独树一帜，市场压力不断上升，预计未来市场成交仍会受到一定影响。

伟业我爱我家的副总裁胡景晖分析认为，由于前期市场热度过高已经透支了大量需求，后续需求显得不足。如果当前的政策保持不变，他预测在2016年下半年，一线城市的楼市将回归至合理水平，交易量将稳步回落至年均成交量，房价也将趋于平稳，甚至在第四季度可能出现下降。

黄瑜也持有类似的观点，认为国内经济仍面临较大的下行风险，房地产调控将继续因城施策。预计下半年市场量价增速将有所回调，全年仍将保持平稳增长，但绝对水平将刷新记录。热点城市的风险正在积聚，楼市调整压力加大。房地产市场的库存总量依然庞大，结构失衡的问题依然存在，去库存仍是下半年的主要任务。

张大伟预计，类似厦门、南京等热点城市可能会面临更严格的调控措施。在新建商品房市场中，二线城市已经全面取代一线城市，成为房价上涨的领头羊。合肥、厦门、南京等城市的房价单月上涨幅度超过3%，涨幅惊人。从同比涨幅来看，南京和厦门的涨幅已经超过了20%，合肥也跻身全国前列。

对于开发商而言，王鹏认为尽管有调控措施的存在，但随着高价地楼盘陆续入市，热点城市的房价仍然有上涨的空间。“调控虽然会有影响，但不会太大。”他如此表示。整个房地产市场在下半年将面临诸多挑战和变化，值得各方继续关注和期待。