净负债率是什么 房产企业中的资产负债率

介绍房地产企业杠杆风险的真相：从资产负债率说起

在众多的文章中，我们经常会听到关于房地产企业的资产负债率的话题。每次看到这些表达，如某家房地产企业的年报显示资产负债率高达80％甚至90％，我总会感到疑惑，因为这些数字似乎并不符合常规的财务逻辑。今天，让我们一起来深入这个话题，揭开隐藏在背后的真相。

让我们看看几家知名房地产企业的数据。披露的2019年年报上，万科资产负债率达到了84.36%，碧桂园为88.48%，恒大则为77.9%。从数字上看，恒大似乎相对“稳定”，但我们不能仅凭这些数字就下结论。因为金融市场有一条不变的规则：资本从不说谎。

深入观察，我们会发现，虽然这些房地产企业的资产负债率较高，但在实际的财务运作中，并不能单纯地通过这些数字来评价其杠杆风险。以万科的房地产开发贷款利率为例，其利率总体保持在基准水平；而碧桂园的利率则维持在20%左右。而恒大的商业票利率最近飙升到20多，这使得很少有资金方愿意接手。这样的利率飙升现象，显然不能用单纯的资产负债率来评价其杠杆风险。

我们还要注意到房地产企业的资产负债表结构。由于会计准则中的权责发生制，房地产企业收取的购买价款只能在预付款账户中列示，整个交易流程在房屋交付时才能完成，然后结转收入及相关成本。预收款越多，意味着催收情况越好，企业经营状况也越好。但在资产负债表中，这却表现为资产负债率的上升。我们不能简单地通过资产负债率来评价房地产行业的运营状况和风险。

那么，我们应该如何看待房地产企业的杠杆风险呢？净负债率是一个更为准确的指标。净负债率又称净借款比率，计算公式为：净负债率=（计息负债-现金余额）/净资产。通过这个指标，我们可以更清楚地看出各家房企杠杆风险的差异。例如，万科的经营稳健，国有股稳定；碧桂园重视运营质量，整体稳定；而恒大的路线则需要时间来验证。

没有一个指标是万能的。以新城为例，其净负债率优化得很好，但在2019年下半年由于前董事长事件，新城为了获取现金流而大规模出售项目，导致净负债率的优化更像是一种被动结果。我们不能简单地通过单一的财务指标来评价一个企业的运营状况和风险。

评价房地产企业的杠杆风险需要综合考虑多个因素和指标。我们不能仅凭单一的资产负债率来下结论，而应该结合其他财务指标和市场环境来进行全面分析。