20城市楼市限购 地产投资投机需求或受抑制

【楼市调控再度收紧，20城市实施限购，投资投机需求受到抑制】

近日，从国庆长假期间的楼市成交量来看，同比明显下滑，尤其是一二线城市，市场成交量跌幅已超30%，显示楼市正在经历一场调控风暴。

目前，已有包括上海在内的20个城市发布了力度不一的楼市调控政策，旨在遏制房价过快上涨。这些城市不仅涵盖了一线和二线，也包括部分三线城市。这些政策主要包括加强商品住房用地供应，加强新建商品住房预销售管理，严厉查处房地产市场违法违规行为等。

上海市住建委、市规划国土资源局联合下发的文件强调了加强市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨。上海还提出了6条具体措施来进一步调控楼市。

“十一”前后，部分二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策。此次黄金周期间，一些城市如北京、苏州、深圳等的调控政策更是“加码”。例如，北京对购买首套和二套普通住宅的首付款比例进行了提高。

各城市的调控政策呈现出新的特点。除了常见的限购限贷政策外，多地还采取了“分区调控”模式。例如，天津对非本市户籍家庭已经实施暂停在特定区域购房的措施。一些城市的新政策从规范市场交易秩序、稳定市场预期等角度出发，如南宁要求房地产开发企业的实际销售价格不得高于预售申报价。

此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市，抑制房价过快上涨是最直接的目的。据中国指数研究院的数据显示，9月中国百城房价环比上涨幅度扩大，涨势已持续17个月。一些房价涨幅居前的城市如郑州、无锡、常州等已在“十一”黄金周期间出台了收紧性政策。

房地产专家表示，如果已出台收紧政策的城市楼市持续高烧不降，地方将可能进一步加码调控，包括提高房贷首付、利率，加强限购、限贷条件与标准，取消税收优惠，打击第三方房贷平台等政策。

目前，已有46个城市在上一轮楼市限购周期中发布了限购政策。经历国庆长假各地密集发布新政后，限购城市已迅速增至20个。业内人士分析，未来石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市仍有出台限购政策的可能。上海等热点城市也不排除会在信贷收紧等方面有进一步动作。房地产行业的专家学者也普遍认为，这一轮调控政策的思路大体上与2010-2011年的限购限贷政策内容吻合。未来一些省会城市、计划单列市和部分大城市周边的中小城市也可能会有收紧政策出台。此次楼市调控的收紧将有助于稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。针对贵阳等房价波动较小的城市，其主要策略依旧是去库存与规范租赁市场。中原地产的首席分析师张大伟也指出，部分城市仍面临降低库存的压力，未来有望看到更为宽松的政策出台，而“因城施策”、“一城一策”将成为主流趋势。

那么，这些不同的城市策略对市场究竟有何影响呢？张大伟表示，各个城市间的政策会产生叠加效应。从国庆长假期间的房地产成交量来看，市场成交量已经出现明显的下滑，尤其是一二线城市的跌幅更是超过三成。这一趋势预示着市场正在经历一次重要的调整。

展望未来，中国指数研究院认为，在地方持续收紧政策的影响下，投资投机需求有望被抑制，房价涨幅将逐步趋稳。年底前个别大城市的房价仍有上涨可能，只是涨幅不会像近期那样大。部分城市可能在明年出现房价下降的情况。

知名房地产专家严跃进也表达了类似的观点，他认为年底前市场需求依然旺盛，部分房企可能会加快推盘以应对市场需求。但到了明年，市场整体成交量可能出现下滑。尽管如此，长期来看，政策的效力会逐渐减弱，需要警惕各类规避政策的新做法的出现。

无论是为了去库存、规范市场，还是应对政策调整，各个城市都在根据自身的市场情况制定相应的策略。这些策略叠加在一起，将共同影响未来的房地产市场走向。在投资或购房时，需要深入了解各个城市的具体策略，以便做出更为明智的决策。