融信服务 - 二次递表闯关成功，“地王收割机”再获IPO

引言

融信服务（2207.HK）于2021年7月16日在港交所正式挂牌交易，以每股4.88港元的价格成功上市，这一举动为融信旗下再添一重要融资平台。

此次全球发售募集资金净额达5.579亿港元。其中，60%将用于企业战略投资和收购，以推动公司进一步扩张；11%将投入多元化项目组合和增值服务，丰富公司的服务内容；15%则用于开发和升级运营所使用的硬件和软件，提升服务质量和效率；4%将投向高端物业管理的子品牌发展，以强化公司的品牌影响力；剩余的10%则用于日常业务运营和营运资金。

背景解读

融信服务作为闽系房企的佼佼者，其背后有着“土豪”财团欧式投资集团的鼎力支持。欧式投资集团是一家涵盖地产、教育等多个领域的大型投资集团，其掌门人是欧宗荣和欧宗洪的大哥欧宗金。融信集团的迅猛发展与欧式投资集团的助力密不可分。

融信集团的创始人欧宗洪及其兄弟正荣集团的创始人欧宗荣，在海西地区拥有较高的知名度，双方共同出资成立的世欧地产在海西地区也颇受关注。融信集团的大举扩张离不开其母公司的持续支持，欧宗洪多次成功竞得高价土地，其中最为引人注目的是2016年拿下上海“中兴路壹号”项目，创下了中国土地成交史上最贵的单价地王纪录。

业务布局

截至2020年12月31日，融信服务在管项目覆盖全国44个城市，合计119个，总在管面积约为1993万平方米，同比增长25.5%，总签约面积约为3820万平方米。其在区域布局上重点深耕海西地区和长三角地区，这两大区域为融信服务贡献了绝大部分的在管面积。企业已经开始向大湾区、中西部、珠三角等经济发达城市扩展业务，稳步向全国化布局推进。

融信服务的项目来源主要依赖于母公司，第三方外拓面积增速和收入占比在近年来有所下滑。若企业不能强化自身的外拓能力，提升项目到期留存率，过度依赖母公司提供的服务项目可能会对其长远发展产生不利影响。

财务状况分析

融信服务的营业收入和净利润稳步增长，但其盈利能力与已上市物企相比仍有一定差距。企业营业收入在2020年达到约7.5亿元，同比增长44.7%，但毛利润和毛利率均有所下滑。从业务结构上看，融信服务的业务较为传统，主要包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。企业在未来需要不断创新和丰富业务结构，以提高盈利能力和市场竞争力。

2020年，融信服务在物业管理领域取得了3.67亿元的营业收入，同比增长了28.9%，虽然增长可观，但相比前几年，这一业务板块的贡献占比逐年下滑至48.9%。这一数据来源于公司的招股书。

与物业管理服务相比，与母公司紧密相关的非业主增值服务呈现出爆发式增长。这一业务在2020年达到了惊人的3.68亿元，同比增长高达63.6%，占公司总营收的比重更是提升至49.1%，成为企业的核心收入来源。这一增长主要得益于融信服务的协销业务的迅猛增长，包括现场视察、物业销售广告，以及前期规划、设计咨询和交付前服务等。值得注意的是，这些业务的增长主要来源于母公司融信集团的开发项目，这意味着融信服务的非业主增值服务与母公司绑定，这对于公司寻求独立经营、摆脱母公司业务依赖的战略目标形成了一定的冲突。

作为轻资产的物业服务行业，融信服务近半数的非业主增值服务占比使其易受地产大环境的影响。比如新冠疫情期间，由于开发端业务减缓，融信服务的非业主增值服务及整体毛利率均受到冲击，企业盈利空间受到压缩。

尽管如此，融信服务在社区增值服务方面仍展现出良好的增长势头。自2019年起，公司扩大了社区增值服务的覆盖范围，包括和美生活、和美易居、和美租售及场地固有资源等业务。服务组合的优化提升了客户忠诚度，社区增值服务收入在2020年达到了0.15亿元，并有望在短期内保持良好的增长趋势。

除了增值服务的发力，融信服务还通过高端物业品牌和数字化管理强化企业核心竞争力。为满足客户的多元化需求，公司在2017年推出了“融御ROYEEDS”品牌，提供定制服务，满足高端社区的需求。企业积极应用先进科技提升运营效率，推出了名为融智管理平台的智能信息技术平台，通过运营移动应用程序，提升服务质量。

尽管融信服务背靠融信中国，专注为特定地区提供物业服务，但其独立外拓能力还有待加强。目前企业盈利能力在行业中处于中下游水平，未来能否找到新的增长点并在上市后获得资本青睐，仍需长期观察。

本文由嘉和家业物业服务研究院首发。文章内容纯属个人观点，投资者在做出决策时请自行评估风险。