房地产：政策定调不放松 二季度转防御

　　行业近况

　　今日温***在***答记者问，其中有部分提及房地产调控，我们简评如下。

　　评论

　　1)中央还是定调不放松，与我们预期一致我们对于2012年政策面整体判断是循序渐进的放松，地方***微调、货币政策放松在中央政策转向之前，政策放松趋势已经明确但不会一蹴而就。中央房地产调控政策转向的前提，是经济出现较大幅度下滑，比如季度间的GDP同比增速下滑幅度较大或者投资数据出现断崖式下滑，我们认为，中央政策放松时点将与行业基本面见底同步，可能在三、四季度间或往后。

　　2)房价调控目标更明确，将促使房价下调***这次的讲话中提到“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”，向市场传达了短期调控不会松以及将促使房价下行的信号。短期内政策放松不会有，存货达到历史高位，供应还在增加，意味着在二、三季度间，我们有望看到一波较为明显的房价下调，并促发我们之前提示的公司盈利一致预期下调、信托到期等风险因素暴露。

　　3)长期看，中国房地产下半场将是有政策管制的下半场从此次答记者问给出的基调（“***这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平”）来看，将来房地产市场的发展，还将以市场+***调控并举的方式，兼顾公平和稳定，中国房地产市场的下半场，将是政策管制、***引导的下半场，投资/投机需求将被挤出，行业利润率将下行，ROE提升将主要依托周转率加快，从而利好资金优势明显，定位主流刚需产品，高周转的公司，特别是行业龙头。

　　估值与建议

　　重申A股“二季度转向防御，龙头+商业是首选”的观点我们认为，一季度反弹，是基于成交量环比恢复、年初信贷面宽松而修正之前政策面悲观预期的估值修复型反弹，我们也一直强调，这次反弹的基石在于成交量环比恢复，，我们在二月份~三月中坚定的看好地产板块整体行情，但如果环比改善的趋势结束，则地产股此轮涨幅也将接近中后期，目前我们判断成交量出现拐点的时点大概率是三月中下旬。随着二季度供给开始释放，房价下行将使得盈利预测下调、信托融资等风险因素开始逐步暴露，我们建议在二季度转向以龙头、商业地产等的防御性配置，降低高弹性股票配置，A股推荐万科、招商；金融街、中国国贸。

　　风险提示

　　经济下行、政策收紧力度超预期，导致行业基本面出现快速下滑。