商业贸易：国内高端仓储需求爆发

    行业策略:受益消费升级、渠道变革和物流现代化进程,国内高端仓储需求爆发。其在单库体量、软硬件标准、系统和技术承载能力上与物流规模的高速增长和技术不断进步相适应,优化了供应链的整体效率。物流地产投资回报率远高于住宅、商业地产且资产价值稳定。我们测算未来五年行业需求复合增速20%,高端仓储开发企业及相关供应链服务商将受益。 n 推荐组合:不同开发模式决定企业盈利结构和成长路径,持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力是需共同关注的三大核心能力。推荐:东百集团、苏宁云商、深基地B;关注农产品、中储股份、汇鸿集团。

    行业观点 n 高端仓库是现代物流业发展、供应链管理技术进步的重要基础配套设施:虽然从广义的仓储设施角度,我国存在大量的工业用地和仓库面积,但以通用仓为主,在空间布局、选址、建设标准、配套设施、运营管理、土地权属和经营稳定性上与高端仓储设施存在显著差距。高标仓虽然在初始投入、租金等环节提高了仓储成本,但在体量、软硬件标准、系统和技术承载能力上与物流规模的高速增长和技术不断进步相适应,优化了供应链的整体效率。

    高标仓占总仓储面积仅2.3%,测算未来五年仍将保持20%左右需求增速:1)内需增长&消费升级:零售商(包括电商)、第三方物流、高端制造业是高端仓库的主要需求方,相关规模将稳定增长;2)物流基础设施升级:专业化、规模化,集约化的物流运作趋势下,部分旧式仓库存在被高端仓库替换的需求,进一步推动高端仓储需求增长;3)国际对比:国内高标库占仓储总量比仅2.3%,美国高标仓占比20.9%,人均高标仓面积是中国的78倍;4)政策推动:国家政策大力推动加强物流设施基础网络建设,提升物流社会化、专业化水平。

    投资回报水平吸引,群雄逐鹿物流地产:由于资金投入大、回报周期长,终端用户一般聚焦于研发/分销等产业链核心环节,租赁仓储设施仍是主流选择。物流地产聚焦于高标仓的开发、租赁及运营业务,过去十多年行业经历了从零到有的高速增长,租金水平稳步上升,一线城市供需尤其失衡,物流设施投资净回报率6-9%。市场参与者包括以普洛斯、安博、嘉民、宝湾、易商等为代表的专业物流地产开发商,万科、平安不动产等传统地产转型开发商,阿里(菜鸟)、京东等自用开发商。未来物流地产开发市场竞争将越来越激烈,二手土地收购/交易也将更加活跃。

    关注企业持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力:PE模式(普洛斯、万科)、自持模式(宝湾、平安)以及自用模式(菜鸟、京东)是物流地产的三种主流开发模式。PE模式代表企业普洛斯通过将运营成熟项目通过物流基金(REITS)打包出售,提前兑现物业销售收入和开发利润,实现轻资产快速扩张。不同模式能力的侧重点不同,整体来看,持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力是最需要关注的三大核心能力。

    风险提示

    经济快速下行、消费增速大幅回落;社会融资成本快速走高;短期大量开发企业和资金涌入,部分区域短期供需失衡,影响回报率水平。（国金证券）