12笔债务年内到期净负债率240% 新力控股能否顺利上市？

地产江湖中的一匹黑马新力控股

在风起云涌的地产行业中，一匹名为新力的黑马脱颖而出。这匹黑马来自江西，仅用九年时间便崭露头角，其成长速度令人惊叹。近期，新力控股向港交所递交了IPO申请资料，有望成为江西内房第一股。

新力的故事充满传奇色彩。尽管创立时间仅九年，但新力的增长速度却异常迅猛，实控人也保持低调神秘。这并非是一个关于黑马逆袭的动人故事，而是企业在激烈竞争中的奋力一搏。

从财务数据来看，新力在过去三年中的经营状况并不乐观。利息覆盖比率低下、净资本负债比率高企、经营现金流量净额为负、平均融资利率超过9%，新力的年财务成本甚至高于净利润。在这样的情况下，新力必须设法应对今年到期的多笔债务。

新力的目标是在全国范围内成为一家综合物业开发企业，为此，它正在推进区域和城市战略性拓展，巩固全国市场布局。在强烈的规模扩张诉求和风险管控之间，新力必须找到平衡点。上市融资已成为新力必须迈过的大关。

新力的成长轨迹十分独特。它从江西南昌起步，收购第一幅地块，开发首个住宅项目南昌帝泊湾，从此开始了它的征程。三年后，新力涉足商业地产，开发首个商业项目南昌新力中心。随后，新力向江苏、广东等地扩张，并于次年将公司总部迁往上海。

尽管新力在行业中属于中型房企，但其销售额的增长速度却遥遥领先于行业水平。这背后是高周转的开发模式，公开资料显示，新力项目的开工和预售速度异常迅速。部分项目甚至在开工后两个月就拿到预售证，开始预售。

近年来，新力发起了多宗收购，疯狂拿项目。包括厦门南水房地产公司、上海联友置业等多家公司的股权都被新力收入囊中。即使在面临财务压力的情况下，新力依然坚持扩张，不断新增地块。

高销售低净利的问题也困扰着新力。虽然销售额大幅增长，但净利润却相对较低。其毛利率和净利率也不尽如人意。这背后是高息融资、巨额债务和紧张的资金面。

尽管新力在2017、2018年的毛利率表现优秀，达到行业内的较高水平，然而其净利率却远低于同行，令人难以忽视。在房地产行业，大多数企业的净利率都在两位数水平，而新力的表现显然与之形成鲜明对比。

以几家主要房地产公司为例，2018年，中海、金地、华润置地等大型房地产企业的净利率均超过20%，而新力却远远落后。同样规模相近的龙光地产，在销售金额和营业收入方面表现良好，净利润也显著。相比之下，新力的利润水平显然有待提高。

深入分析新力的财务数据，我们发现其销售成本占比较高，且五大供应商与新力创始人张园林存在亲属关系，这进一步影响了新力的利润水平。张园林虽然鲜少露面，但他在房地产行业的经验和成就不可忽视。新力对五大建设集团的采购额居高不下，其中大部分供应商由张园林的亲属控制，这也引发了外界对其供应链透明度的质疑。

除了销售成本问题，新力的财务成本也在逐年攀升，不断侵蚀其利润。从2016年的近1亿元，到2018年的超过4亿元，财务成本的飙升使得新力的偿债压力日益增大。与此其融资利率也处于行业中高水平。即便销售额和收入持续增长，新力的融资能力并未相应增强，导致其在财务上面临诸多挑战。

新力的负债情况亦不容乐观。其净负债率持续攀升，且利息覆盖比率相对较低，显示出其偿债压力较大。新力的经营活动产生现金流量净额在2016年和2017年为负，说明其经营活动产生的现金流无法覆盖其债务。

截至2018年底，新力面临着严峻的债务偿还压力。其借款总额巨大，且大部分借款将在未来一年内到期。这些借款主要来自信托、资管公司及其他金融机构，利率较高，最高甚至达到13.62%。例如，多笔借款的债权人包括上海誉铂投资管理有限公司和四川信托等，利率均超过10%。这对于新力来说，无疑是一场严峻的考验。

新力在追求规模的面临着销售成本、财务成本、负债率和偿债压力等多重挑战。如何在保持增长的解决这些问题，将是新力未来发展的关键。新力地产近期宣布计划冲击香港资本市场，希望通过上市募资缓解资金压力。据悉，募资净额将主要用于现有项目的融资，包括惠州新力城和广州琥珀园等。剩余部分则将用于偿还大部分现有计息银行及其他借款。

一位来自内地房地产高层对此表示，新力已经来到了必须上市的关键时刻。当前，该公司急需融资来偿还债务。由于资金方对新力这样的中小型房企持谨慎态度，其融资利率较高。公开资本市场成为了新力获取低成本资金的重要途径。相较于所谓的现有项目融资，偿还借款显然更加紧迫。这位高层还透露，地可以先不拿，项目可以先不开工，但一旦无法按时还债，后果将不堪设想。

回顾2019年4月，新力发行了一批总金额为4.17亿元的私人境内公司债，主要用于偿还贷款。这一举措也反映了公司面临的资金压力。

上述高层进一步补充说，从去年至今，已有10家房企赴香港IPO，它们面临的境遇相似：负债率高、资金链紧张，急需到资本市场融资。即便在这种情境下，仍有不少房企如正荣、弘阳、大发、德信、银城国际等成功登陆港交所。而海伦堡、奥山、万创国际、中梁等房企已提交IPO申请，希望能通过上市缓解资金压力。

今年4月底，港交所新上市制度已实施满一年，香港资本市场更加开放，欢迎各类企业上市。但这并不意味着对房地产开发这一传统行业依然友好。海伦堡、中梁、奥山和万创等国际房企已经历过招股书失效、需要重新递交的过程。对于新力地产而言，上市之路充满挑战与机遇，它将如何应对市场考验，值得我们持续关注。

（文章来源：第一财经）