***3问去库存：房价会不会降？ 农民买不买账？

【三问去库存：房价走势、农民态度与市场反应】

近日，我国多地城市宣布降低房地产交易环节的契税、营业税征收比例，这是继降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策后，各地主动推进房地产去库存的又一重要举措。据中国网报道，超过130个城市已出台去库存新政（据粗略统计）。这些新政究竟包括哪些内容？实施效果又如何？针对这些问题，我们提出三个核心疑问并尝试解答。

一、各地去库存政策有哪些“组合拳”？

各地出台的去库存政策五花八门，但主要可分为五大类。住房公积金成为去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。如四川等地，公积金贷款对化解库存起到了重要作用。多地通过降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。利用棚户区改造，通过货币化安置、回购商品房等政策也是去库存的有效手段。实施房地产供给侧改革，鼓励企业利用存量房发展多元化经营。

二、房价会不会降？农民买账吗？

对于购房者最关心的房价问题，各地正在通过各种政策去库存，这在一定程度上会对房价产生影响。至于农民是否买账，这要看具体政策是否真正符合他们的需求。在走访安徽、河南、广西等地楼市后我们发现，县级城市的库存压力最大。各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求，尤其是针对农民的补贴政策，有望激发他们的购房热情。

三、新政效果如何？

新政的效果正在逐步显现。如江西省南昌市下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，预计将惠及余户房地产开发企业。广西等省份的货币化安置政策，以及安徽等省的公租房改革政策，都有助于消化房地产库存。

总体来看，各地正在积极通过一系列政策去库存，这对购房者、开发商和都是利好消息。我们将继续关注这一领域的后续发展，为广大读者提供更多深入、生动的报道。随着前两批共计73套房的补贴顺利发放，累计补贴金额达到99万元，第三批的补贴房源也已经上报超过50套，显示出逐步扩大的趋势。舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲表示，“许多农民是受到补贴政策的吸引而来的。”甚至在今年的春节期间，就已经售出了近40套房屋，几乎达到了去年全年的销售量。

高房价仍然是影响农民购房的主要原因。像徐兴柱这样的农民工，虽然在外地打工已有数年，积累了一定的积蓄，但仍然无法承受动辄十几万的首付。他们期待的补贴政策虽好，但面对高昂的房价仍显得捉襟见肘。

除了房价，农民在购房时还面临着多重顾虑。他们担心进城后是否能享受到与市民同等的公共服务与资源，老家的土地与宅基地如何处理，以及进城后是否有稳定的收入等问题。这些问题反映了农民在城市化进程中的复杂心理与现实困境。

对此，广西社科院社会学研究所的研究员罗国安认为，农民进城购房并转变为“新市民”的过程，既是一个经济问题，也是一个社会问题。农民的购房意愿受到多种因素的影响，包括就业机会、子女教育、公共服务、医疗保障等。长期以来实施的户籍和土地政策，使得许多农民对进城定居持谨慎态度，他们更愿意将积蓄用于在乡村建造自住房。

至于购房者关心的房价问题，业内人士如臧冲等认为，当前三、四线城市的房地产商普遍采取稳价策略。由于成本等因素的限制，短期内房价普遍大幅下跌的可能性不大。一位中部城市的房管局***也坦言，尽管地方希望开发商降价，但由于去库存政策的存在，房价仍然保持稳定增长。

广西保利置业集团董事长吴光明表示，只有少数面临严重亏损的开发商才会选择降价去库存，这通常是出于解决现金流的考虑。降价并非持续发展的策略，也难以成为开发商的主动行为。对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔认为，只有地方减少对“土地财政”的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有可能降价。

解决农民购房问题不仅是一个经济问题，更是一个涉及城市化、社会保障、户籍制度等多方面的社会问题。需要、开发商和农民共同努力，以实现农民的居住梦想和城市的可持续发展。