中小房企冲击港股上市 高负债“搏命”值不值

近年来，国内房地产企业纷纷寻求港股上市之路，这背后的驱动力主要源于融资的需求。中原地产分析师卢文曦指出，上市是房地产企业快速打开融资渠道、圈钱的重要方法之一。随着房地产行业集中度的不断提升，中小房企面临的压力也日益增大，他们必须扩大融资范围，实现规模化发展。

在2016年至2018年期间，多家房地产企业尝试登陆港股市场。上市之路并非坦途。以汇景控股有限公司为例，这家公司在港交所递交IPO申请的其负债情况也引起了人们的关注。招股书显示，汇景控股在三年间的净负债率均超过200%，并且财务成本也在持续攀升。同样面临类似问题的还有海伦堡和中梁控股。

海伦堡作为一家广州老牌房企，近年来也在积极扩张，但其负债问题同样不容忽视。招股书中的数据显示，海伦堡的未偿还银行贷款及其他借贷总额逐年上升，净资产负债率也在持续增长。同样，中梁控股的负债情况也十分严峻。这家公司的流动负债总额和非流动负债总额均呈现快速增长趋势，对应的净负债率也居高不下。

这些房企的负债问题背后反映了行业的融资困境。国内房企在寻求融资时，面临着多种挑战。随着市场竞争的加剧和行业的规范化发展，房地产企业的融资难度不断加大。越来越多的房企开始将目光转向资本市场，试图通过上市来拓宽融资渠道。

上市并非一劳永逸的解决方案。这些试图登陆港股的房企，在成功上市后，面临着市场认可度、融资环境等多重考验。高负债问题也是这些房企需要关注的重要风险点。高负债不仅会增加企业的财务风险，还可能影响企业的长期发展规划。

国内房企在面临融资困境的也在积极新的发展机遇。上市、扩大融资范围、实现规模化发展是他们的共同选择。在这条道路上，他们需要面对市场、政策、负债等多重挑战。在这个过程中，他们需要保持谨慎和稳健的态度，以确保企业的长期稳定发展。关于房地产企业短期净负债率迅速下降的原因，中梁地产对此作出了解释，即总权益的扩大。

上市后并非轻松获取成功

近年来，越来越多的房地产企业选择在香港上市，中原地产分析师卢文曦指出，上市无疑是房地产企业快速打开融资渠道的捷径之一。随着整个房地产行业的集中度逐渐增强，对于中小型企业来说，扩张规模、增强自身实力的内在驱动力更为迫切。为了更好实现规模化，这些小企业不得不扩大融资范围。以海伦堡为例，从2016年开始，该公司通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化，并朝着三年内业绩千亿的目标冲刺。

对于规模增速的提速，海伦堡内部人士曾公开表示，随着行业集中度的不断提高，规模成为房企的基本指标。对于排名百强以外的房企，考虑到资本市场融资、行业影响力、生存空间等因素的影响，拓展资源将更为困难。海伦堡希望在短期内实现规模的快速发展。根据招股书显示，海伦堡在2015、2016、2017年及2018年上半年，分别收购了多家公司的股权。

这些积极扩张的房企背后却隐藏着巨大的风险。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产行业的强金融属性日益显现，部分房企为了提升估值，在土地市场激进拿地，同时在资本市场采用极高的杠杆策略。

以2018年前后成功上市的企业为例，如弘阳地产、美的置业、大发地产等，虽然它们已经成功上市，但上市后的境况却不容乐观。大发地产于2018年10月成功上市，其IPO发行价定为每股4.2港元，然而募集资金净额仅为7.4亿港元，成为当年内房股融资额最低值。同样，美的置业上市当日即破发，股价持续下挫。

张波表示，目前房企更倾向于在港股上市，主要是因为A股上市压力较大，对业绩要求较高。赴港上市对企业的业绩及盈利要求相对较低。在这种情况下，IPO能否吸引投资者成为首要考虑的问题。市场定价偏低导致的破发也是必须面对的难题。如果企业业绩不佳，资本市场可能会作出无情的选择，这些股票在香港可能会变成无人问津的仙股。

房地产企业在扩张规模、追求发展的也要警惕背后的风险和挑战。只有保持稳健的经营策略、不断提升自身实力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。