方正证券：房地产进一步恶化的风险有限，但房企基本面尚未出现

年初以来，房地产市场经历了一系列的政策调整，本文旨在梳理这些政策放松的脉络，以更好地把握后续地产政策的方向并判断其效果。

第一阶段（1-4月），房地产市场迎来了初步的宽松氛围。年初央行降低五年期LPR利率，这标志着按揭贷款利率的下行趋势正式开启。随着各地陆续放松限购和限贷政策，这一阶段的政策放松主要着眼于促进居民购房需求的回升。对于房地产行业的态度也愈发明确，以“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。在这一阶段，地产政策的放松从最初的三四线城市逐步扩散至一二线城市。针对供给端的放松措施相对较少，较为突出的是针对出险房企的并购贷款政策。

第二阶段（5-6月），房地产政策继续放松，并且在需求端和供给端均有所加码。各地需求端的放松政策在5月进一步加码，央行下调首套房贷款利率下限，进一步刺激购房需求。供给端也开始得到支持，房企发债融资的渠道得以拓宽。尽管政策支持力度加大，但房企发债难度依然较高，投资机构对于信用风险的担忧仍然存在。

第三阶段（7月-至今），房地产市场的焦点转向了“保交楼，稳民生”。在房地产断贷风波后，各地纷纷推出多种保交楼计划，旨在保障房地产项目的交付。政策性银行提供专项借款，地方则协调金融机构市场化参与。尽管加码放松的政策有助于降低断贷风波扩散的风险，房地产或许已经触底，但市场恢复仍需要时间观察。

目前，虽然房企违约及展期规模有所减少，但出险房企数量仍有所增加，保交楼并不等同于保房企。房企基本面尚未出现持续改善的趋势。在此背景下，建议投资者保持谨慎态度。

展望未来，仍需关注地产销售数据、宏观经济状况以及风险事件的传导情况。任何不及预期的数据或事件都可能对房地产市场造成一定影响。市场恢复需要时间，投资者应保持谨慎乐观的态度。应继续密切关注市场动态，并根据实际情况调整政策方向，以促进房地产市场的平稳健康发展。