华润万象生活买入评级 目标价57.73港元

中信证券近期发布的研究报告聚焦于华润万象生活（股票代码：01209）的半年度业绩表现。报告显示，该公司的业绩再次超出市场预期，其商管业务和住宅物业管理展现出了强劲的发展势头。

华润万象生活在上半年实现的股东应占溢利同比增长130%-140%，业绩达到7.8-8.14亿元，这一成绩显著超越了中信证券之前的预期，也大幅超越了市场的普遍预期。其业绩增长的背后有多重因素的推动：住宅物业管理的毛利率上升，商业运营随着规模的扩大和疫情后的复苏而业绩上升，以及由于2020年上半年没有写字楼商业运营业务，基数较低等原因。

在商管业务方面，华润万象生活以其强大的品牌影响力，在业内拥有明显的竞争优势。其单个商场的总营收领先行业。随着不同产品线的拓展，特别是重奢品牌的加速第三方外拓，虽然这在2021年上半年尚未带来显著业绩贡献，但预计未来将对公司的业绩产生较大助力。商管业务的租售比和管理费率都有提升空间，这为公司未来的规模和盈利增长提供了潜力。

在住宅物业管理方面，华润万象生活的运营规范性预计将在未来释放更大的增长潜力。该行指出，公司在管的住宅面积中，华润置地所开发的项目占比较大，运营规范，且第三方外拓稳步开展。与此公司的住宅物管业务毛利率低于上市公司平均水平，这意味着该业务的利润率有上升空间。

中信证券对公司未来的成长持乐观态度。期待公司品牌外拓能够进一步超越预期，并期待公司在并购方面能够早日取得进展。由于商场运营表现突出，团队能力强，该行预计全年外拓的第三方商管项目可能会超过预期。公司作为物业管理央企中激励最为完善、品牌护城河最为宽广、业务最为全面的企业，是物管商管板块中最兼具成长性和稳健性的投资标的。

中信证券对华润万象生活的未来发展前景持乐观态度，并调高了2021-2023年的EPS预测，维持“买入”评级，给予2022年50倍PE的估值，目标价为57.73港元。