安信国际：银城生活服务首予买入评级 目标价8.7港元

安信国际最近发布了一份研究报告，对银城生活服务（股票代码：01922）给出了“买入”的评级，并设定了目标价为8.7港元。

报告中详细阐述了银城生活服务的业务规模和业态。截至2020年6月，该公司管理的物业规模约为3372万平米，大部分项目位于长三角地区，其中南京项目占据约69%的比重。这一地理位置的优势以及公司的外拓策略和市场地位，使得公司能够持续发展。值得注意的是，关联房企银城国际的项目只占公司总管理面积的18%，这表明公司的独立发展能力是其可持续发展的重要驱动力之一。

在业态方面，银城生活服务以住宅项目为基础，占据了约54%的物业服务收入，而非住宅项目则占据了剩余的46%。非住宅项目包括设施、金融机构、物业销售场地、医院、学校以及办公大楼等，这些非住宅项目的发展成为了公司拓展多业态的蓝海策略的关键。年初，公司与关联兄弟公司银城商管合作成立合资企业，开展商业物业管理服务，并开拓线上平台发展增值服务，这进一步推动了公司在非住宅项目领域的拓展。

安信国际也指出了公司在盈利能力方面存在的短板。整体毛利率从2016年的21.7%下降至2019年的16.1%，显示出公司盈利能力的下降。其中，基础物业管理服务分部的毛利率下降尤为明显，从2016年的19.0%下跌至2019年的9.8%。这主要是由于为了取得新项目而需要投入的前期工作成本较高所致。生活社区增值服务的毛利率相对较高，稳定在40%的水平，这在一定程度上缓解了整体毛利率的下降压力。

银城生活服务凭借其丰富的项目管理经验、广泛的业务布局以及积极的拓展策略，展现出巨大的发展潜力。尽管公司在盈利能力方面还有待提升，但其多业态的蓝海策略以及与其他企业的合作，为公司未来的发展打开了广阔的空间。安信国际对银城生活服务持乐观态度，认为其具备较高的投资价值。