二线地王井喷背后的资本力量：上市房企不差钱

【二线地王潮涌背后隐藏的资本力量上市房企展现强大资金实力】

截至5月15日，包括四大一线城市及南京等热点二线城市在内的21座城市，2016年已有超过百幅土地成为了地王，其背后隐藏着的是强大的资本力量。这些地王的特点鲜明，无不展现出“高单价、高总价、高溢价率”的三高特点。通过深入挖掘发现，上市房企正是这场地王潮的主要推手。

今年似乎注定成为历史上地王数量最多的年份之一。从年初至今，这些城市的房价暴涨，楼市热度迅速蔓延至土地市场。例如，保利地产以惊人的溢价率夺得上海周浦住宅用地，创下上海外环外土地的新纪录；泰禾集团也在崇明长兴岛拿下两幅住宅地块。与往年的地王主要集中在三、四季度不同，今年的地王潮来得特别早，且势头更猛。

细究这些地王的背后，除了上市房企资金充足、融资顺畅的底气，也反映了土地供应的紧张局势。克而瑞房地产研究中心的数据显示，今年以来，这21个重点城市的土地市场热度持续走高，4月已有多个地块的溢价率超过100%，5月更是达到惊人的%。这一趋势在二线城市尤为明显，如苏州、南京、合肥等地频频诞生单价地王。这些地王的楼板价甚至超过了周边项目的在售价格。像万科、绿地等一向稳健的龙头房企也频频成为地王的制造者。他们的加入无疑加剧了土地市场的竞争态势。

随着去年紫金板块首个出让项目的落地，中国铁建西湖国际城的楼板价仅为8510元/平方米。万科以超出中国铁建75%的价格成为了“紫金明珠”的新主人。

擅长通过合作和二级市场并购获取高性价比土地的绿地集团，今年开启了招拍挂市场的“地王模式”。在年后首场北京土地拍卖会上，绿地集团以总价39亿元、配建15000平方米自住房，竞得黄村地块，楼板价高达4.7万元/平方米，成为名副其实的地王。预期上市后，单价将突破10万元。

招商蛇口，在深圳土地储备丰富的也在其他城市积极扩张。在南京土地市场猴年首拍中，招商以48.2亿元力克22家开发商，竞得鼓楼区热河南路客车厂地块，创下南京城北新单价地王纪录。随后，又在北京和杭州接连拿下高价地块。

央企保利地产的表现尤为引人注目。在南京浦口G03地块的激烈竞拍中，保利以高价竞得，并多次创造高价地块的纪录。从上海、南京、合肥到厦门等热门城市，保利几乎从未缺席，制造了多幅溢价率超高的“三高”地块。仅这几幅地块的获得，保利就付出了160亿元的代价。

而融创中国，作为H股上市的房企，以激进为特色，在并购绿城、佳兆业、雨润地产未果的情况下，手持现金四处出击。不仅通过二级市场并购获得了成都、西安等二线城市的核心资产，更在今年接连在8个城市制造出8个地王。融创在中国的土地市场展现出惊人的活跃度和实力。

地王频出的背后，反映了上市房企的雄厚资金实力。克而瑞房地产研究中心分析师朱一鸣表示，这些上市房企手上有钱、融资通畅，是成为地王主要制造者的重要原因。细察这些房企的资金状况，目前都颇为健康。对于大型上市房企而言，这不仅意味着有充足的资金拿地，也意味着即便有几块地价格过高，也不会对生死存亡造成重大影响。

根据A股上市房企的一季报数据，万科、保利、招商、绿地四家房企手持现金总额均相当可观。从净负债率来看，这些房企的财务状况普遍安全。而从现金与短期有息负债比来看，这些企业的现金储备足以应对短期负债，实在是不差钱。这些企业的稳健财务状况为他们在土地市场上的活跃表现提供了坚实的支撑。在资本的热潮中，不仅龙头房企，众多深耕二线热门城市的区域型上市房企也崭露头角。他们凭借良好的资金面，成为当地土地市场的重要力量。

以合肥的房企合肥城建为例，其在一季报中展现出的财务实力令人瞩目。净负债率仅为35%，现金与短期有息负债比超过8，充分显示出其资金面的稳健。随着合肥楼市的热销和房价的暴涨，这类当地房企成为最大的受益者，他们的资金面充裕，为在土地市场竞争提供了有力支持。

融创，这个看似疯狂的地王制造者，其实也有其理性的一面。年报数据显示，融创中国手持现金270亿元，净负债率76%，现金与短期有息负债比高达2，足以证明其资金面的宽裕。更值得一提的是，公司还签订了为期36个月的定期贷款融资协议，这为公司今年疯狂拿地、频频制造地王提供了坚实的底气。

这些房企不仅手中持有充足的粮食（资金），A股融资渠道的打通和造血功能的恢复，更让他们心中不慌。在上证资讯的统计数据中，有18家A股上市房企参与了110幅“三高”地块的竞拍，其中13家房企在A股再融资开闸后实施了定向增发或公布了定增预案，募资总规模高达1768.6亿元。

泰禾集团就是一个典型的例子。刚刚公布第二次定增预案的他们，计划募集资金不超过98亿元。紧接着第二天，就豪掷47亿摘取上海长兴岛两幅地块。今年，他们还成功拿下了苏州、佛山两大热门城市的高溢价率地块。

除了定增“补血”，发行公司债也是上市房企再融资的重要策略。自2016年以来，绿地控股、保利地产和中南建设等A股房企纷纷通过发行公司债的方式募集资金。其中，保利地产发行的50亿元公司债，利率仅2.95%，创下新低。

由此可见，2016年的地王井喷现象与资本市场的“资助”密不可分。值得注意的是，部分城市过热的土地市场已引起的警惕。一旦土地市场热度与楼市形成共振，可能引发新一轮的调控。回顾十年房地产发展历程，大多数地王都是在楼市上升期的顶峰出现，随后往往伴随着调控和漫长的市场调整。这些房企在追求发展的也需要警惕市场变化，做好应对策略。