东百集团(600693)物流地产业务价值测算 未来价值增量或

随着定增重启及方案的调整，公司正在迎来新的发展机遇。最近，公司宣布恢复了定增审查，并对定增方案进行了调整。新的定增方案去除了原有的偿还借款项目，将募资总额由原先的不超过12.8亿元削减至不超过7.8亿元。发行数量也相应调整，不超过1.46亿股，定增价格保持不变，仍为每股5.32元。这一变革有望加速定增的审核进程，使募集资金更快到位。

公司整体资金状况的改善，为其物流地产布局的再推进提供了有力支持。按照行业发展的节奏，公司今年计划开工的面积可能达到60万平米。前不久，公司宣布收购了佛山和肇庆地块，共计26万平米建筑面积，展示了其不断扩张的势头。

电商需求的增长和现代物流设施的稀缺，共同推动了现代物流地产的发展。中国人均可支配收入的持续增长，以及连锁零售销售额的占比不断提升，预示着连锁零售业的快速发展。电商销售额也呈现出爆发式增长，网络零售额的同比增长率令人瞩目。而相对于需求的高速增长，当前中国的物流设施供给却显得不足。这种供需矛盾为现代物流地产的发展带来了巨大的增长空间。

公司的转型之路走得稳健而迅速，其在物流地产领域拥有土地、管理团队和资金三大核心优势。展望未来，假设公司的仓储物业能够达到200万平米，其价值增量将非常可观。

近期，公司不断收购新的地块，成立供应链管理公司，并获得了浦发银行的大力支持，物流地产业务转型的步伐正在加快。凭借其在土地、管理团队和资金上的优势，公司有望在北上广深等核心市场进行布局。不仅如此，随着智能物流等新兴业务的拓展，公司的未来发展空间将更加广阔。

基于各种因素的综合考虑，我们预测公司在未来的业绩将会有显著的增长。我们预测公司2016年至2018年的归属净利润将会有大幅度的提升。随着公司物流地产业务的快速发展，其智能仓储价值也将得到体现。综合各种因素，我们对公司的估值保持乐观态度，认为其1年的目标市值约为120亿元。

未来的发展仍存在一些风险和不确定性，如储备项目的投建及培育进程、地产项目的结算节奏和金额、智能仓储转型的推进等。但总的来看，公司的发展前景仍然充满希望，我们维持对其“买入”的评级。