房地产：绝对收益50%以上 低配者加仓

   本报告导读 

    我们在上海、杭州区域组织联合调研，拜访了张江高科、中华企业、顺发恒业、嘉凯城、滨江集团等多家公司高管并实地调研万科、保利、华侨城等相关项目。

    来访量4月以来各开发商表示与3月基本持平，未见显著下降。草根调研表明近期来访量并未明显萎缩，部分临开盘项目来访增长。 l 改善性需求逐步显现在2-3月刚性需求持续爆发之后，近期各开发商表示改善型需求明显回升。我们调研的部分偏高端的以自住为主的改善性项目的销售和来访出现较明显的回升。 

    对销量持续性的判断上海开发商对后市普遍谨慎乐观，认为销售量可持续；杭州开发商相对偏谨慎，但也普遍认为量能持续可能性大。 l 目前房价上海价格近期平稳，杭州偏郊区继续大幅降价。A、上海优惠有所收窄，但整体价格维稳为主，未见明显上涨；B、杭州偏郊区的中低端项目价格出现大幅调整，保本甚至亏损销售现象明显。由于杭州政策严格，受到浙江经济下滑影响、本身市场投资属性强，，杭州市场的调整是各城市中最严重的代表之一。 l 对房价趋势的判断开发商普遍不认为今年房价会明显上涨，部分认为2季度还会继续调整，部分认为会维持目前的房价。 l 可售货量开发商12年可售资源普遍较11年更充裕，我们调研的公司来看，可售货值增幅在30%-90%之间。一方面是由于新项目供应将继续释放，另一方面是11年销售受阻导致存货迅速增加。 l 地价尚未明显下调，拿地态度普遍谨慎，但有不少开发商表示在积蓄资金以抄底土地市场。上海、杭州区域市场，起拍地价尚无明显下调，只有少量土地起拍底价下降30%左右。 l 新开工2012年新开工计划以持平或下降为主，但整体仍处于正常经营范围内。公司表示会依据市场、自身资金等情况灵活调整计划。 l 房贷一线城市普遍在85-95折优惠利率，二三线普遍表示仍是基准利率。A、上海开发商表示优质客户可拿到85折首套房利率，普遍是利率下浮的状态；B、杭州开发商普遍表示首套房利率仍为基准利率，客户等待85折利率拖延签约的现象明显。 

    开发贷各国企或民营的中等或偏小型上市开发商均表示开发贷未见好转，如果获得开发贷一般利率也要上浮30%。 l 资金整体偏紧张，但开发商均表示无风险，杭州金星破产主要是受控股股东大规模高利贷影响，属于个例，无代表性。 l 调研结论有效支撑了我们12年策略报告“平衡·再生”的判断，维持2月28日房地产金融会行业策略报告《短期稳中求进，中期高歌猛进》的观点，维持行业增持评级以及12 年地产绝对收益50%以上的判断。建议逢调整低配者加仓一二线优质公司。