房地产：重视新玩家

销售市场正在经历一场复苏，特别是在金额层面，成交的均价似乎有企稳的迹象。从数据角度看，这更像是一种结构性的调整，实际上反映出楼市仍然处于低迷期。回顾2022年3月的数据，那时的均价创下了近年来的低点，降至9252元/平方米，相较于之前稳定在万元以上的均价，显然经历了一次显著的回落。从7月到9月的连续三个月数据来看，均价已经出现企稳迹象，其中7月和8月的均价都突破了万元大关，9月也达到了9984元/平方米。

城市间的差异使得全国均价的解读变得复杂。这一均价的回升，更多地被城市间成交结构的差异所影响，而非全国房价的整体上涨。我们认为这一均价的回升，实际上反映出的是楼市仍处于较为低迷的阶段。

与此新开工项目继续呈现大幅下行的趋势，单月同比下降44%，呈现出低基数的负增长。在当前的政策组合下，预计2023年的销售也将呈现小幅负增长的态势，新开工的面积也将继续下滑。从新开工面积和销售面积的关系来看，一直处于库存去化的状态，也就是说新开工的面积持续小于销售的面积。我们并不认为当前已经进入到供需反转的阶段。随着商品房库存的去化，土地库存也将逐步向商品房库存转移。

市场格局正在发生变化，新的参与者正带着全新的活力进入这个舞台。过去，房地产的核心竞争力主要依赖于融资能力，门槛相对较低，每一轮周期都有新的参与者加入。而在当前这一轮周期中，来自其他领域的央国企，凭借强大的融资能力，开始填补民营企业退出的市场份额。我们已经看到了包括建筑、地铁公司在内的新进入者。他们在2022年的土地市场上已经有所表现，并在2023年上半年的销售榜单中更加突出。这些新进入者没有低能级城市的历史包袱，相对于现有的房地产公司，甚至具有一定的后发优势。

展望未来，房地产领域将主要由央国企主导，而核心的竞争力依然在于融资能力。我们推荐具有逻辑顺的二线央国企，如中交地产、建发股份，以及一线央国企如保利发展、招商蛇口、万科A等。我们也看到了结构性资产荒的现象，因此推荐金融街、中新集团等。

我们也要提示风险，如果重新放开前融再走土地金融模式，市场需求可能会加速下行。在这种情况下，我们需要保持警惕，并持续关注市场的变化。