国金证券：华润万象生活增持评级 目标价升至49.62港元

研究报告发布，国金证券对华润万象生活（01209）维持“增持”评级，并上调目标价至49.62港元。

报告中指出，华润万象生活在20年的业绩表现稳健。公司营业收入达到67.8亿元，同比增长15.5%，主要得益于住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务的强劲增长。其中，住宅物业管理服务实现营收38.8亿元，增长11.9%，而商业运营及物业管理服务则实现29亿元，增长20.8%。

毛利润也表现出色，达到18.3亿元，同比增长93.6%，毛利率更是大幅提升至27%，增长了11个百分点。归母净利润和核心净利润也分别增长了124%和148%。公司还宣布每股派息0.132元，对应的分红率为37%。

截至2020年底，公司的在管面积也呈现出稳健增长的态势。住宅物管在管面积达1.07亿平米，增长15.7%，购物中心商管在管面积为613万平米，写字楼商管在管面积为148万平米，物管在管面积为569万平米。

国金证券认为，公司的毛利率提升主要得益于住宅物业管理的高毛利率。公司在疫情期间获得了社保费用减免，同时得益于高物业费率项目的增加以及有效的成本控制。未来，随着运营效率的优化、科技的赋能以及增值业务占比的提升，利润率仍有较大的提升空间。

公司在商业运营及物业管理方面也表现出色。其毛利率高达41.8%，高毛利率的商管业务拉动了公司的整体利润率。从20年下半年开始，公司对购物中心物业管理服务收费模式进行了调整，采用了酬金制，这一举措虽然导致收入减少，但毛利率却接近100%，从而提升了整体利润率水平。

展望未来，公司有着宏大的发展规划。计划在未来25年内，将物管在管面积增加到4亿平米，较目前增长2.8亿平米。还计划增加在管开业购物中心的数量至150个，并在物管方面积极外拓，预计外拓将成为未来几年的重要驱动力。

国金证券认为，“十四五”规划下公司业绩高增长的确定性进一步增强。随着商管业务占比的提高和物管业务运营效率的提升，公司的盈利能力有望持续增长。作为“物管+商管”领域的稀缺标的，华润万象生活所处的赛道优秀，且拥有强大的母公司支持和内地第一的商管品牌，理应享受更高的估值溢价。