去库存与房价暴涨共存背后逻辑：市场资金量过大 存销比偏低

房地产江湖风起云涌，投资人、购房者无不瞩目。面对一、二线城市房价如脱缰野马般的飙升，专业投资人表现出谨慎，甚至忧虑的情绪。曾经资本狂欢的时代已悄然退去，取而代之的是精细化的投资理念，粗放的投资模式逐渐被淘汰。

自2016年以来，以北京、深圳为领头羊的一线城市房价火热，这股热情更是蔓延至武汉、南京、合肥等二线城市，房价屡创新高。“抢”成为了购房者的关键词。与此大量三、四线城市的房地产市场仍面临去库存的困境，楼盘闲置，公司开工缓慢。

那么，究竟是何原因导致了这一看似矛盾的现象呢？在“鼎信长城中国产业金融投资高峰论坛”上，地产界的巨头们给出了他们的观点。他们认为这一现象的背后是城市结构的分化。

招商蛇口华北区总经理聂黎明表示，房价暴涨背后的逻辑是市场资金量大而存销比偏低。他进一步指出，资金和资产的供需关系、土地供应和需求的关系带来的信心和恐慌，可能已经超出了供求关系本身的幅度。

中国金茂集团投资发展部总经理李兴也认同这一观点，他认为结构分化是导致整体去库存和房价暴涨之间矛盾的主因。从土地供应和资金面来看，大量的资金无处可去，造成了土地价格的疯狂，进而推高了房价。

值得注意的是，此次房价暴涨主要集中在几个典型的二线城市和一线城市，这些城市的去化周期极短。如合肥、南京、苏州等地，由于经济发展好，人口聚集，需求自然旺盛。在全国去库存的背景下，这些城市释放了更多的需求。

房地产市场仍有巨大的发展潜力。城镇化进程尚未到达需要踩刹车的时候，长期看好房地产市场的发展。随着经济增长，人们对房屋的改善需求将持续增长。房地产业关联的产业众多，包括钢铁、水泥、化工等60多个行业。

在城市轮动中，好的城市会产生虹吸效应，吸引产业和人口聚集。房企在城市布局的选择上一线城市、环一线城市和核心节点的二线城市成为首选。例如，中国金茂集团聚焦在一线和有经济实力的二线城市，在已经进入的20个城市中，无论是人口、GDP、消费能力和商业活跃度都在全国排名靠前。

旭辉集团资金总监潘皓琦表示，当前推动房价上涨的因素更多是投资需求。随着一线城市房价暴涨后利润率的下降，需求逐渐向一线城市周边和二线城市转移，甚至到三线城市。但是个人杠杆逐步走高的情况下，整个房地产业风险都在加大。聚焦在一、二线城市的房企抗风险能力会更强。

在全球化的趋势下，房企也开始加强海外布局。鑫苑中国总裁崔勇表示，海外配置策略同样遵循聚焦核心城市的理念。他认为，一些全球核心城市如纽约、伦敦、东京和旧金山就像是中国的北上广深一样重要。这些城市聚集了各种资源包括科技、投资、创业等机会。例如纽约的多元性和旧金山的创新氛围都吸引了众多投资者和创业者。

房地产市场的风云变幻背后是城市结构的分化以及资金的流向变化。随着城镇化的进程和全球化的趋势房企也在不断调整策略以适应市场的变化。