中国奥园：高增长低估值标杆

中国奥园业绩持续飙升，估值有望修复

中国奥园（03883.HK）业绩发布后，股价暴涨逾14%，彻底扫清了市场质疑的阴霾。其业绩确定性增长带来的估值修复已然一触即发。

这场胜利的背后，是净利润的大幅超越预期。2020年初，新冠疫情的突发使得房企销售受到冲击。中国奥园不仅顺利完成了年初制定的销售目标，更实现了净利润的远超预期。

销售跨越千亿元后，中国奥园步入了均衡增长的新阶段。面对“三条红线”的新政，中国奥园明确降负债的时间表，预示着规模和盈利的持续增长与负债的接连下降将成为其未来的主旋律。

迎接戴维斯双击的中国奥园，在2020年交出了亮眼成绩单：实现营收677.94亿元，同比增长34.16%；上市股东应占净利润59.08亿元，同比增长40.63%。仅用了四年时间，收入逾2.5倍增长，盈利涨幅更是超过2.6倍，这样的表现在千亿房企中极为罕见。

签约销售正逐渐转化为中国奥园的收入和实实在在的净利润流入。从2018年的913亿元准千亿房企，到如今的千亿房企排名跻身30强，中国奥园展现了其强劲的增长惯性。签约销售不仅是公司未来营收的源泉，更是其稳定增长的基石。

在房企监管利空释放、毛利率下滑被市场充分认知的背景下，稳成长低负债的房企开始受到市场更多关注。中国奥园凭借自身优秀的造血能力，明确了降负债的时间表，与其他以加杠杆为代价实现规模扩张的房企形成鲜明对比。

面对一系列监管政策，如三条红线规则、房地产贷款集中度管理制度等，中国奥园积极响应，提出降低负债的目标。公司董事局主席郭梓文更是定下了在2022年之前完成三条红线全部达标的时间表，展现出公司的决心与信心。

值得一提的是，中国奥园的负债状况一直保持在安全边际内，不仅从未达到监管层的上限要求，而且账面现金也远高于短期借款。公司并非应付监管而采取会计手段调整指标，而是实实在在地致力于降低负债。除了三条红线外，郭梓文还介绍了公司将在2021-2023年间每年降低不低于5%的债务的目标。这样的表现令人期待中国奥园未来的持续发展之路。中国奥园：积极降低债务，展现稳健增长态势

在业绩发布会上，中国奥园透露了公司内部的指标要求，即债务下降幅度要高于5%。这一明确的表态充分展示了公司降低债务的坚定决心和信心，预示着在不久的将来，公司有望实现明显的债务下降。

关于何时能达到债务降低的目标，各大房企纷纷给出了自己的时间表。而中国奥园更是通过立下“军令状”的方式，明确了公司的降债决心。从数据上看，公司的有息负债增速已经开始明显下滑。

以2020年为例，中国奥园的借款额为1148.73亿元，增速为19.95%。相较之下，2018年至2019年的借款金额分别为577.22亿元和957.64亿元，同比增长率分别为42.98%和65.91%。这一数据明显表明，中国奥园的负债增长已经开始减速。

国内外的机构对于中国的奥园积极的变化给予了高度的评价。国泰君安表示，得益于前几年强劲的销售增长，公司已经积累了大量的已售未结转销售，预示着公司的增长预期较为稳健。中国奥园还获得了更多国际评级机构的认可，其重要性不言而喻。评级的提升对于房企的融资渠道、规模和成本都有着积极的影响。

具体来说，中国奥园在2020年连续获得了标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构的评级提升。这一成就不仅是公司综合经营能力的体现，也反映了其签约销售的不断扩大、可控的杠杆以及稳定的盈利能力。这些正面的因素都推动了惠誉对中国奥园评级的提升。

评级的提升也带来了明显的正面影响，尤其是美元债的发行。中国奥园成功发行了三期美元优先票据，其中两笔五年期和六年期的美元债利率均低于6%，创下了公司的新纪录。公司还成功拉长了债券久期，降低了融资利率。与之前以3-4年为主的美元债不同，现在公司已经成功发行了两笔五年期以上的美元债。

除了国际评级机构的认可，国内评级机构联合信用也将公司的信贷评级提升至最高的“AAA”级。这一提升不仅在国内市场上提高了公司的信誉度，也降低了公司国内公司债的发行利率。目前，中国奥园的融资利率已经降至历史低位，随着未来利率的进一步下降和负债规模的减少，公司的杠杆有望继续维持低位。

中国奥园正迎来业绩释放与估值修复的“戴维斯双击”时刻。销售高增长推动结转进入快速释放期，而历史低位的估值也有充足的向上修复空间。这一切都预示着中国奥园的未来充满希望。

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