北京楼市敏感时刻：限购谣言过后 楼市突然转向

北京楼市风声鹤唳，谣言与真相交织的房价过山车

如今的北京楼市，仿佛置身于一场谣言与真相的交织风暴中。房价如同飘摇的风筝，受到各种传闻的摆布。最近一个关于商住项目限购的消息，更是让市场体验了一把坐过山车的感觉。虽然这个消息迅速被官方辟谣，但其传播的速度和影响力却让人震惊。

近日有不愿透露姓名的开发商透露，包括国资委在内的监管机构开始约谈央企和国企开发商，警告他们收敛在土地市场的追高拿地行为。这些约谈行为引起了市场的广泛关注，让人们开始猜测北京楼市的未来走向。

春节后，北京楼市曾经历一个小高峰，但自5月份以来，二手房成交逐渐降温。进入6月，市场更是出现了断崖式的下跌。北京楼市的未来究竟何去何从？市场正在逐渐分化，乱象只是表象，背后隐藏着复杂的根源。

随着新版北京城市规划年底即将完成，北京房价走势再次成为全国关注的焦点。事实上，自5月27日中央政治局会议研究部署规划建设北京城市副中心以来，北京通州乃至整个北京的房价就一路飙升。进入6月，市场却出现了大转折。

一直在看东城区二手房的李女士，原本打算在春节后出手，但总是错过心仪的房源。然而进入6月后，她却发现之前热抢的房源突然变得无人问津，业主也开始在价格上做出让步。北京市住建委的数据显示，6月第二周北京市二手住宅成交出现了大幅度的下滑。与此购房者的议价能力也在逐渐提升。

除了二手房市场出现交易萎缩和价格松动外，京城商品房销售面积涨幅也开始回落。据北京市统计局发布的数据，全市商品房销售面积虽然仍保持增长态势，但涨幅已经开始回落。与此住宅销售面积的下降幅度更大。房地产开发投资、商品房竣工面积等数据也显示出相似的趋势。

北京楼市正经历一场前所未有的风云变幻。购房者在这样的市场环境下有了更多的选择权和议价能力。而开发商和投资者则需要更加谨慎地应对这个充满不确定性的市场。从销售数据看，北京前5个月的商品房销售面积相较于前4个月增加了105.2万平方米，但涨幅回落了15.2个百分点。在1至4月期间，全市商品房销售面积为387.6万平方米，同比增长了30.3%，然而住宅销售面积为230.2万平方米，下降了8%。这一变化引起了业内的广泛关注。

有业内专家分析认为，商品房销售面积涨幅的回落与北京地产市场的热度上升有关。不过也有商业地产专家提出了不同的看法，他们认为涨幅回落受到商住房成交量突然暴涨的影响。

商住房市场在北京出现异动。由于北京商住项目的限购传闻不断升级，商住项目的成交量出现了暴涨。以最近的一周为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中商住类产品高达3345套，环比暴涨了161.3%，占北京新房成交量的比例达到了惊人的81.8%。

实际上，今年以来，商住产品已经超越住宅，成为北京新房市场的主力。随着有关北京商住项目将全面限购的传闻不断扩散，商住类产品的成交量被推涨至新高。据统计，公寓签约数量已经超过了住宅。在年内新建商品房中，住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，占比高达55.9%，这一比例在去年的数据仅为28.5%。

除了成交量暴涨外，商住项目的价格也在不断突破。近期有多个商住项目单周成交金额超过10亿元。从成交数据和金额来看，部分商住项目表现出色，如尚壹和林肯公园。这些商住项目的成功也吸引了更多开发商加快推盘。

中原地产首席分析师张大伟认为，公寓成交超过住宅的主要原因除了部分项目的突击签约外，住宅产品的高端化也是一个重要因素。目前北京新建商品房住宅的套均成交额已经达到了508万元，而公寓的成交单套平均在186万元。

商住项目成交超越住宅项目的原因在于开发商担心未来市场变化带来的风险。随着楼市波动不定，开发商也开始活跃起来，“地王”频频爆出。品牌开发商们深知在当前的市场背景下，今年下半年楼市将调整，销售端可能受到影响。大多数品牌开发商选择在这个时机谋划布局土地市场，为下一轮增长做好准备。