毛利率创四年新低 美的置业拟踩点回归“绿档”

随着美的置业在3月25日以16.82港元的价格开盘走低，其股价便一路下滑，最终报收于15.6港元，跌幅高达11.66%。股价低迷的背后，或许与其略显失望的业绩报告有关。

背靠美的集团，市场对美的置业的期待自然更高。在3月25日的线上发布会上，美的置业展示了其2020年的业绩。尽管销售额实现四连降，融资成本也在不断走低，但这份成绩单似乎仍难以让人乐观。

具体来说，尽管美的置业在2020年实现了1261.6亿元的合约销售额，同比上升了24.6%，销售均价也同比增长了12.4%至11351元/平方米，但其盈利水平却并未随之提升。相反，公司的毛利同比下跌了10.4%至116.6亿元，毛利率更是降至近四年来的最低点，仅为22.2%。

美的置业将这一困境归咎于销售成本的上涨，其销售成本在同期上升了45.1%。受此影响，公司整体处于增收不增利的状态。虽然营收和利润总额实现了增长，但归母净利润却与2019年基本持平。

值得一提的是，少数股东的利润大幅增长，占比也明显上升。这意味着公司合作项目的增多。从第三方数据来看，美的置业的权益占比也有所下降。

对于未来的发展方向，美的置业的管理层在业绩会上表示，他们将继续通过多种渠道拿地，包括招拍挂、合作、收并购、城市更新等。尽管强调不会冒进，不会去拿没有利润或低利润的土地，但他们仍将在高量级城市和经济发达地区深耕。

现金流方面，美的置业手握268亿元的现金总量，银行授信额度为1355亿元，尚未动用的额度更是高达877亿元。这样的资金储备为其未来的扩张提供了有力的支持。

除此之外，人们还关注美的置业的“三道红线”改善状况。尽管其净负债率、剔除预收账款的资产负债率等指标有所下降，但现金短债比却存在下滑。目前，美的置业仍“踩线”一条。其管理层表示计划在2023年实现全部达标。

CFO林戈表示，公司目前更重视的是优化债务结构而非降杠杆。他还透露公司将进一步提升来自银行端的融资。从融资品种占比来看，美的置业的银行借款占比下降，而公司债券和其他融资渠道的占比则有所上升。

在业绩会上，美的置业还透露了公司物业板块的战略发展方向。为了应对市场变化和满足客户需求，公司可能会进一步推动物业板块上市，并积极新的业务模式和技术应用，以提升自身的核心竞争力。近年来，众多房地产企业纷纷将旗下的物业板块推向资本市场，上市热潮持续不断。在千亿房企的阵营中，美的置业却显得与众不同，其物业板块尚未上市。

据郝恒乐透露，美的置业物业板块的合同管理面积已经扩大至五、六万千平方米。面对未来，公司设定的目标是到2021年，物业管理的合同面积达到惊人的1亿平方米。对于其成熟的业务，美的置业表示将陆续将其推向资本市场。这也同样意味着，其旗下的物业公司也将朝着这一目标努力。

谈及物业公司未来的发展方向，郝恒乐提出了两大战略规划。做大规模，通过扩大业务范围和增加管理面积来增强公司的规模实力。丰富服务航道，这意味着除了传统的住宅社区管理，美的置业的物业板块还将进军城市空间、产业园等更多领域。公司还将加大对物业科技的投入，以科技驱动服务，提升服务质量。

“通过实施这些战略，我相信美的物业未来在资本市场上的竞争力将会非常强大。”郝恒乐充满信心地表示。

年报数据也支持了这一观点。截至2020年，美的置业来自物业管理服务的收入同比增长了59.92%，达到了7.76亿元。这一增长数据充分显示了美的物业的强劲增长势头和良好发展前景。

在未来的日子里，美的置业将继续深化物业服务，扩大业务范围，并寻求在资本市场的发展机会。我们期待美的物业在未来能够为广大业主提供更加优质的服务，同时也期待其在资本市场的表现。

（文章来源：国际金融报）