首席视野交银国际洪灏：房地产探底，股市向上

凤凰网港股报道，“2021年四季度资管人沙龙暨研究院六周年论坛”近期于上海盛大举行。交银国际董事总经理、首席策略师洪灏发表了震撼人心的主旨演讲，深入剖析了当前市场态势与未来发展趋势。

洪灏首先关注到，中国房地产市场近期所面临的挑战与债务问题紧密相关。他表示，当前国内通胀压力较大，这在一定程度上限制了央行的操作空间。值得注意的是，这次房地产相关的问题可能与过去有所不同。

观察市场隐含波动率，可以发现尽管今年2月份股市波动有所上升，但幅度并未达到预期。与此高收益债市场在近期的恒大***后逐渐稳定，海外资金快速流入。与历史上的市场波动相比，这次的股市反应相对较小，显示出市场比预想中更为稳健。

洪灏进一步分析了房地产指数，包括恒大、佳兆业等知名房地产企业在内的香港上市中资房地产公司。数据显示，高收益债近期在之前的低点企稳，房地产项目也有所展开。这表明市场对房地产市场的监管有一定的期望，并且在危机时刻，监管会积极出手救助。中国房地产商开始自救，这也为市场带来了平稳的信心。

深入过去20年，中国城镇化进程中，房地产投资的回报率变化颇具启示。第一个十年，房地产项目投资回报率高达30-40%，而第二个十年则大幅下滑至不到10%。这背后的原因是多方面的，包括资金成本的上升和项目回报率的下降。特别是在一线城市以外的地区，房地产投资的回报率显著下降，这也解释了为何一线城市仍然受到投资者的青睐。

洪灏还从人口结构的角度分析了房地产市场的未来趋势。他发现，适龄购房人群的比例与房价指数运行息息相关。特别是在2025年至2035年间，适龄购房人群比例将达到高峰，这将对房价产生深远影响。对于家庭资产配置而言，需要考虑到这一长期趋势。

当前，中国家庭在房地产的配置比例高达70%，这一比例相对较高。根据人口结构和房价运行规律，房价增速有望在2025年或更早达到高点，然后开始下行。投资者需要考虑将部分房地产资金转投其他资产。

洪灏表示，中国居民住宅规模庞大，而股票市场和债券市场也有巨大的发展空间。房地产资金的流出并不意味着房价会崩塌。例如，在2014-2015年间，房地产市场经历了一段平稳期，而股市却取得了显著的增长。

通过对比中美股市，洪灏强调了中国股市的巨大潜力。与中国相比，美国和日本等国的房地产市场配置比例相对较低。这意味着中国的股市未来有望展现出更大的增长潜力。这一观点为投资者提供了新的视角和机遇。

本次演讲中，洪灏凭借其深厚的专业知识和敏锐的洞察力为我们带来了宝贵的市场分析和投资建议。他的演讲不仅为我们提供了丰富的信息，还为我们指明了未来的投资方向。