南都物业：模式单一难寻核心竞争力

首家登陆A股的物业公司南都物业（股票代码：603506，SH）于近日发布了公开发行股票路演公告。本次发行定价为每股人民币16.25元，网上发行股份数量达到惊人的约一亿九千八百四十一万股，占据了发行总量的接近全部。南都物业在成功发行后总股本将提升至约七亿九千三百六十万股。按照发行价格计算，预计募集资金总额将达到约人民币三点二二亿元，扣除发行费用后，预计募集资金净额约为人民币二点八七亿元。这一里程碑***标志着南都物业正式开启资本市场的新征程。

自南都物业与碧桂园物业竞争“A股物业第一股”以来，其行业地位一直备受关注。作为第一家登陆主板的物业公司，南都物业的业务主要集中在江浙地区。但与同行彩生活和中海物业等相比，其盈利模式相对单一，主要依赖于传统的物业管理服务，如住宅物业管理、案场服务等。增值服务收入占比相对较低，这种盈利模式在行业转型升级的大背景下略显单一。

易居研究院智库中心总监严跃进在接受《每日经济新闻》采访时表示：“南都物业的发展历程较长，具备了一定的基础。物业行业的发展关键取决于企业的业务优势与时代背景的契合度。”与此随着社区服务的升级和移动互联网技术的普及，社区增值服务市场潜力巨大。彩生活和中海物业等公司通过拓展增值服务、利用新技术构建智能社区，成功提升了盈利水平和服务水平。

在此背景下，南都物业也在寻求转型升级。其招股说明书显示，募集资金将主要用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。其中公寓租赁服务项目的投资金额最高，达到人民币一十亿零八百万元，占资金总额的近四分之一。这表明南都物业同样在寻求通过发展智慧社区和O2O社区等新型业务模式来拓展市场。

从教育程度来看，南都物业的员工学历构成呈现出一种独特的分布状况。占据绝大多数的员工拥有中专以下的学历，这一比例高达79.53%。大专学历的员工占比达到15.46%，而拥有本科学历的员工仅占据4.7%。至于硕士及以上学历的员工，更是凤毛麟角，仅占0.32%。这种学历分布状况在一定程度上反映了该公司的员工结构。

进一步查阅南都物业的招股说明书，我们发现从2014年至2016年，该公司员工的平均工资水平始终未能达到同年浙江省在岗职工的平均工资水平。公司对此的解释是，保洁和维修类员工的薪酬水平拉低了整体薪酬水平。到了2017年上半年，情况更为严峻。南都物业中层员工的月平均收入下降了近43%，公司整体员工的月平均收入也下降了近9%。

万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全对于降低人工成本持保留态度。他认为，一味的降低人工成本并非明智之选。互联网和技术的发展应当带来的是中间层成本的降低，而非服务层成本的降低。如若小区内提供服务的人员减少，可能并不符合人们的期望。

上海雅斯酒店物业管理有限公司总经理高惟君则指出，物业公司普遍面临着扩大人才队伍与控制人力成本之间的矛盾。作为劳动力密集型行业，物业管理的人力成本占管理成本的80%左右。在当下，除了部分上市的大型集团公司外，大多数中小型物业公司都处于维持状态。

在业务方面，南都物业的业务范围主要集聚在浙江地区。虽然其营业收入和净利润有所增长，但与行业内的龙头企业相比，仍存在差距。如绿城服务在上半年就实现了营业收入和净利润的显著增长。南都物业的竞争对手们正在积极扩大公司规模和业务布局，寻求在业内规模之争中取得优势。例如，雅居乐与绿地集团的战略合作，以及万科引入战略投资者等。彩生活也宣布与达尔文国际酒店物业管理有限公司达成战略合作，进军华北市场。

南都物业在面临行业变革和市场竞争的也在寻求自身的发展之路。如何在保持业务增长的优化员工结构、平衡人力成本，是该公司面临的重要挑战。