万达商管正式赴港IPO，王健林真的“回来”了

历经多年风雨洗礼，王健林带领轻装上阵的万达商管，终于重返港交所的怀抱。

在10月21日晚间，珠海万达商管正式在港交所递交了招股书。中信证券、摩根大通和瑞信三大巨头联手担任联席保荐人。此次全球发行股份，旨在用于投资收购、扩大在管物业面积、升级场景硬件以及进行战略投资等。

珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营核心平台。今年3月底，万达决定终止回A计划，与珠海市签署战略合作协议，重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。珠海国资委也积极加入，出资30亿以战略投资入股。此后，回港上市的步伐日益加快。

从8月20日提交材料，到10月11日获得受理，仅仅两个月的时间，万达商管就迅速拿到了上市的“通行证”。拿到通行证后，万达商管如同离弦之箭，迅速递交了招股书。

回顾万达集团的发展历程，2014年无疑是一个重要的转折点。那一年，万达商业成功登陆港交所，但随后因为内地和香港市场的估值差异，万达商业股价表现不佳。这促使万达内部认为港股对其商业价值的评估偏低，于是决定转战A股。A股市场对房地产企业的准入要求严格，万达在决定将房地产业务彻底剥离后，全面转型轻资产。

所谓的“轻资产”，就是企业不再自持商业地产，而是通过输出品牌、设计、运营等工作来分享收益。2019年，万达商管彻底与房地产业务划清界限，由新成立的万达地产集团接手剩余的房地产业务，而万达商管则专注于商业运营管理，凸显其服务业的本质。

数据显示，截至2021年6月30日，万达商管管理的万达广场遍布全国204个城市，共计380座，其中独立第三方的项目数量达到106个。珠海万达商管在管的万达广场年总客流量更是高达46.07亿人次。

从业绩数据来看，万达商管无疑已经成为了物业管理行业的佼佼者。数据显示，在过去的几年里，万达商管的营业收入持续增长，成为行业的领头羊。其成功的背后，是两种主要的运营模式：委托管理模式和租赁运营模式。

委托管理模式下，万达商管全权负责管理商业广场，提供全面的商业管理服务、物业管理服务以及增值服务。其收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前，这一模式下管理的商业广场数量已经达到280个。

租赁运营模式则是从业主处租赁物业，然后将商业广场内的商业空间出租给商户，并负责管理。这一模式的收入来源主要包括商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。在管的118个独立第三方商业广场中，有82个采用了这一模式。

总体而言，万达商管凭借其轻资产战略和高效的运营模式，成功吸引了众多投资者和合作伙伴。随着其在港交所的上市进程不断加快，未来万达商管的发展前景令人期待。在2021年3月，万达商管为了统一母公司集团项目的运营模式，终止了与根据租赁运营模式管理的56个商业广场的租赁合约。这一调整意味着租赁运营模式将仅应用于独立第三方拥有的商业广场。

万达商管的主要收入来源一直来自母公司的商业项目，特别是通过委托管理模式下的物业管理服务收入和增值服务。其中，物业管理服务包括品牌管理、市场推广等，而增值服务则涵盖了广告空间管理、公用区域管理、停车场管理和宣传推广服务等。这些服务为万达带来了可观的收入。

在招股书披露的数据中，我们可以看到委托管理模式下的收入在集团总收入中占有相当大的比重。而在过去几年中，随着业务的不断扩张和转型，租赁运营模式也开始为万达带来稳定的收入。特别是在第三方商管项目中，万达通过与业主进行项目净收益分成，形成了紧密的利益绑定关系，确保了业务的可持续发展。

在商业地产领域，珠海万达商管凭借其全轻资产模式定位，通过强大的项目拓展能力积累了可观的第三方商管项目资源。其竞争优势不仅体现在规模上，更在于品牌、盈利能力、运营能力和服务质量等方面。尽管市场竞争激烈，但万达商管在商场运营方面的表现仍然稳健，其高出租率和较高的坪效成为其两大显著特点。近年来，随着轻资产成为商业地产发展的重点，万达商管已经实现了全面轻资产化，这不仅降低了投入成本，减轻了资金压力，还充分发挥了其在商业物业运营管理方面的专长，进一步巩固了市场地位。

行业专家普遍认为，与住宅物业管理相比，商业地产管理的毛利润更高。加上优质商业物业的稀缺性，其估值也在不断攀升。近期，多家房企纷纷寻求商管部分拆分上市，向轻资产输出转型。预计珠海万达商管上市后，将为母公司带来更多的机遇和挑战。总体来看，万达商管以其强大的品牌影响力和专业的运营能力，在激烈的市场竞争中依然保持着领先地位。

未来，随着市场竞争的进一步加剧和消费者需求的不断变化，万达商管需要不断创新和优化其服务模式，提升品牌影响力，以应对日益激烈的市场竞争。也需要关注行业动态，紧跟商业地产市场的发展潮流，不断拓展新的业务领域，以实现持续稳定的发展。