中信金石基金：公募REITs将有效盘活地产存量

在2018年3月5日，国务院总理李克强在全国人大会议上进行了工作报告，为我们揭示了过去五年的辉煌成就，同时也为未来一年的社会经济发展指明了方向。

关于房地产和REITs市场的发展，中信金石基金对其进行了深入解读。监管力度依然严格。我国当前的经济金融风险总体可控，但监管仍是今年的主题。为控制金融风险，强调了金融机构的风险控制，特别是对于影子银行、金融控股公司的监管。这将导致地产领域的私募债权融资受到限制，而股权融资则会被鼓励。

金融体系的改革步伐将加快。报告指出要深化我国的金融服务体系改革，推动多层次资本市场的完善。REITs产品，这种兼具股债特色的金融产品，已经在全球多个国家得到广泛应用，成为资本市场的重要组成部分。预计在我国，REITs产品也将成为股权和债券融资之外的新兴创新产品。

城镇人口的增加和可支配收入的提升为租赁市场带来了发展机遇。今年将有1300万人落户城镇，居住证制度的推进以及大部分城市落户限制的放开，将推动租赁市场的发展，提高租金水平，并激发对改善性住房的需求。

房地产投资有着坚实的基础，长效机制正在加速建立。新的三年棚改攻坚计划已经启动，这将支撑房地产投资的短期势头。强调要建立健全房地产市场长效机制，包括加大公租房保障力度，继续实行差别化调控，并支持居民自住购房需求。这些措施将有助于使房地产市场回归其基本居住属性，使价格变动更加理性和平稳。

对于国内长租公寓及REITs市场，租售并举的政策为长租公寓的证券化和REITs的发展提供了机遇。证券化工具对于公寓运营商来说是一种有效的金融工具。而公募REITs则为开发商和运营方提供了退出通道，激励他们提高运营质量，同时建立了物业价值的定价标杆。

比较海外成熟的公募REITs市场，我国的类REITs交易环节税负较重。工作报告中提出的减轻企业税负的措施为REITs的发展带来了新的希望。在国际上，REITs业务的税收优惠是其产生和发展的重要驱动力。如果我国在设立、持有和交易环节能给予REITs税收优惠政策，将极大地降低REITs获取物业的成本，提高市场活跃度。

公募REITs市场的推出将极大地激活地产存量市场，使其变得可定价、可交易、可流动。这将为投资者和企业提供更加丰富的投资选择和融资便利。长期投资者可以直接投资有长期回报能力的资产，形成一个巨大的直接融资市场，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，提高金融资本的供给效率。

房地产市场和社会经济的发展紧密相连，而公募REITs市场的发展将为我国房地产市场的健康发展注入新的活力。我们期待着这一市场的进一步成熟和发展。