旭辉集团悄然退守一线城市，提高土储控制权为业绩“排水”

旭辉集团股份有限公司：全国土地市场的“新势力”

旭辉集团，一家曾在短短6年内冲进千亿阵营的房地产企业，近期在土地市场上频频现身，展现出强烈的扩张意愿。尽管曾因涉嫌业绩“虚胖”而受到质疑，但旭辉在2019年的前四个月，以其高调的拿地策略为自己正名。

据克而瑞房企拿地排行榜显示，旭辉以981亿新增土地货值跻身榜单第六位，超越华润置地、世茂房地产等知名企业。值得注意的是，旭辉的拿地模式发生了显著变化，独自拿地的比例越来越高。

业内专家指出，旭辉在2018年进行了两次重大调整，其战略重心在一线和四线城市有所收缩，而在二线城市和“强三线”城市则呈现出猛烈攻势。特别是在一线城市土地市场逐渐由增量转向存量的情况下，旭辉集团开始加速在二三线城市的战略布局。

旭辉的人事变动也反映了其战略调整的决心。原旭辉北京区域总裁孔鹏、北京公司总经理宗鸣的离职，被看作是旭辉退出一线市场，转向二三线城市的信号。事实上，旭辉的拿地策略已经历了多次调整，其2018年的新增土储中，三四线城市的占比高达52%。

业界对旭辉在三四线城市的布局并不看好，担忧随着政策加码，二三线土地市场过热，房企潜在风险增加。但旭辉董事长林中表示，旭辉将把握城市分化和市场轮动带来的投资机会，并增加在二线、“强三线”城市的土地储备。

从旭辉近期的动作来看，其对于二线城市的重视显而易见。不仅频频拿下地块，还增加了项目权益比重。数据显示，2019年前4月，旭辉新增的24个项目中，有22个位于二线省会城市。

对于一线城市的退守，旭辉早有征兆。其将北京一优质地块转让给首开便是明证。对此，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，短期内一线城市机会有限，旭辉的调整并无不妥。

值得注意的是，尽管旭辉在北京土地市场频有参与，但其在上海拿下的地块多为商业属性，面积较小。对此，旭辉回应称，随着一线城市从增量市场转向存量市场，集团也将顺势调整布局，增加持有型物业占比，提升租金收入。

与早年间重仓北京、上海的策略相比，旭辉的“减一线”战略似乎已成定局。其2018年年报数据显示，一线城市销售占比已降至13%。集团还收缩了北京区域的管理范围，重视二线城市的信号愈发强烈。

综上可见，旭辉集团正在全国土地市场上展现出其独特的战略眼光和扩张野心。在面临市场变化和风险挑战的旭辉以其灵活的策略调整和深厚的实力，持续走在稳健发展的道路上。旭辉集团近期在房地产领域动作频频，其操盘地块占地规模庞大，标志着“太原历史上最大城改项目”尘埃落定。旭辉董事长林中强调，公司策略性放缓新城市扩张，重点深耕战略城市，旨在提高市场竞争力与市场份额。二线城市楼市调控持续收紧，旭辉能否找到突破口尚待观察。

随着权益占比的大幅提升，旭辉的战略调整显而易见。过去六年，旭辉通过合作拿地快速扩大规模，销售额从数十亿跃升至千亿。这亦引发业界对其业绩“水分”的质疑。数据显示，旭辉总土储权益占比逐年下降，曾经一度低于平均水平。低权益占比虽有助于规模化效率的提高，但对净利润的影响不可忽视。进入2019年，旭辉力图实现有质量的业绩增长，权益占比的提升便是其重要举措之一。

专家对旭辉此时提升权益占比提出不同看法。有专家认为当前并非最佳时机，因为随着房企向二线及强三线城市的汇集，高额地价可能会降低企业利润。市场环境的政策风险亦不容忽视。近期二线城市纷纷加码楼市调控，为房企布局带来警示。专家认为，过去旭辉低权益占比在一定程度上摊薄了风险，而随着权益占比扩大，所面临的风险也将增加。

旭辉的转型凸显其追求高质量发展的决心。如何在保持规模扩张的同时实现业绩、利润、债务的均衡增长，是旭辉面临的关键挑战。准确把握市场节奏、优化土地储备布局、平衡资金周转与利润率的关系，将是旭辉未来发展的关键所在。旭辉回应称，会择机提升权益占比，并注重土地储备布局的多元化，以实现资金周转效率与利润率的平衡。尽管如此，市场仍关注旭辉能否在激烈的市场竞争中找到新的增长点，实现可持续发展。