南都物业顺利过会 业务区域集中度明显

随着冬日的脚步临近，南都物业服务股份有限公司迎来了一个重大里程碑***。根据证监会网站消息，该公司的首发申请已经获得通过，这标志着南都物业距离成为“A股物业第一股”的目标又近了一步。

对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进向《每日经济新闻》记者进行了深入分析。他提到，南都物业起源于浙江房地产的繁荣时期，那时的物业管理更多地被视为房地产开发业务的附加服务，盈利并非主要考量。但随着市场的变迁，企业的生存与发展必须思考盈利能力问题。南都物业此次上市正是对这一问题进行深入反思的结果。与类似的绿城物业等企业相比，南都物业需要积极提升效益，将物业管理作为一个重要的卖点，以提高产品收益。

南都物业的主要营业收入集中在浙江省，区域性特征明显，其最大的浙江区域竞争对手绿城物业已经成功登陆港股市场。据披露，南都物业的实际控制人为韩芳，她持有公司大部分股份，处于绝对控股地位。

随着公司业务的进一步扩展，南都物业在2017年上半年实现了主营业务收入的显著增长。公司的签约项目和合同面积均有所增加，显示出业务规模的稳步扩大。公司的主营业务区域主要集中在浙江地区，虽然带来了稳定的收入，但也面临着激烈的市场竞争和政策环境的变化带来的风险。

物业管理行业是一个劳动密集型行业，人力资源是公司的核心资产。南都物业表示，随着业务规模的扩大和员工数量的增长，人力成本持续上升，已成为影响公司盈利水平的重要因素。为了应对这一挑战，公司正在寻求社区O2O平台建设以及物业管理智能化系统项目的发展，以期通过技术应用来优化管理流程，降低人力成本。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示，随着物业管理行业的转型升级，具有资本运作、技术应用、市场拓展方面的人才短缺问题日益突出。这对于南都物业来说是一个挑战，也是一个机遇。公司可以通过吸引和培养这些人才来加强其在市场竞争中的地位。

值得注意的是，南都物业在招股说明书中也提到了员工社会保险的问题。公司正在采取措施解决这一问题，并且得到了实际控制人的承诺支持。

置身于五家物业公司的对比之中，它们在2014至2016年的经营表现呈现出一种动态的变化。这三年间，它们的平均毛利率从近四成的39.82%，滑落至约三成的30.27%，表现出行业在这一时间段内的竞争格局调整和利润空间的变化。

南都物业，在同期内，其主营业务毛利率展现出独特的走势：26.70%起步，逐渐上升至29.78%，然后微降至27.11%。值得注意的是，当排除以酬金制项目为主的彩生活公司后，南都物业的毛利率与同行业其他公司相比，差距显著缩小，显示出其在特定业务模式下的竞争力。

在销售费用方面，南都物业的表现呈现出一种动态调整的状态。在2016年，其销售费用率位于绿城服务和中奥到家之间。而在2014年和2015年，其销售费用率则高于中奥到家和绿城服务，与行业整体水平相比略高。南都物业的管理费用和财务费用在整个报告期内都保持相对稳定，且低于同行业其他可比公司的平均水平。

记者观察到，与南都物业同地区的绿城服务，其业务表现引人注目。在2017年上半年，其营业收入和净利润均表现出强劲的增长势头，分别达到了22亿元和1.8亿元，同比增长均超过三分之一。这一表现无疑显示出绿城服务在该地区的强大市场影响力和高效的运营能力。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》揭示了一个明显的行业趋势：全国百强物业企业占据的物业管理面积正在持续增加，它们在行业中的地位日益稳固，呈现出“强者恒强”的态势。这一趋势预示着未来我国物业管理行业的竞争将更加激烈，而强者恒强的格局也将持续加剧。