英皇证券：景瑞控股毛利率改善 分拆物管机遇

重塑后的文章：

景瑞地产：回归一、二线城市，展现销售能见度与增长潜力

自2015年至2017年，景瑞地产经过一系列战略调整，成功回归至中国的一、二线城市。这一转变不仅提升了销售能见度，更展现了公司的远见卓识。

回顾过去，景瑞在2015年至2017年期间积极扩展至三、四线城市，以清理土储库存。但自去年起，公司成功回归至更为繁华的一、二线城市。其中，大部分的土储集中在苏州、杭州、南京、天津等经济活跃的城市，部分土储也位于繁华的上海和北京。这些城市的刚性需求稳定，为景瑞地产带来了显著的销售前景改善。随着库存的消化，毛利率的压抑因素已逐渐消除，预计毛利率将从去年的22.6%进一步提升至今年预期的23%至25%水平。

除了销售业务的蓬勃发展，景瑞地产的物业管理分部也展现出巨大的潜力。去年，物业管理分部的收入增长了42%，达到了3.9亿人民币。预计今年这一分部将实现更高的盈利，并有望满足港交所的独立上市条件。如果成功分拆上市，将释放巨大的价值机遇，尤其是在内地物管同业中，现在正享受着15倍至28倍的十二个月预测市盈率。

景瑞地产正积极扩展其租务分部，以增加经常性收入的能力。通过收租用公寓、办公楼的翻新项目以及潜在的收购，租务分部的收入在短短两年内已经翻倍，并有望达到3至4亿人民币。公司计划将自由现金流的5%用于扩充收租物业组合，以进一步提升经常性收入的能力。

景瑞地产的土储资源充足，足以支撑未来2至3年的发展。公司正在洽谈新的土储项目，包括在天津和上海的土储，这些项目的货值高达40亿人民币，显示出景瑞物业发展的可持续性和销售能见度。

景瑞地产以其在一、二线城市的战略定位、销售增长、物业管理分部的潜力以及充足的土储资源，展现出强大的投资吸引力。今年，公司的销售目标定为280亿人民币，相当于按年11%的增长。尽管首季完成了目标的14%，受到农历新年的季节性因素影响，但公司的平均售价仍保持稳定。预计未来全年平均售价将在每平方米2.1万至2.2万人民币之间，与去年基本持平。与此公司的股价相对于去年的资产净值存在显著的折让，一旦今年的销售目标和毛利率改善达到预期，以及物业管理分部的估值理想化，景瑞股份的投资吸引力将更加凸显。