房企融资成本下行 房企间分化依然明显

自2020年2月以来，地产债市场经历了一场深刻的变革。利率水平显著下行，大多数房企的债券信用利差也呈现30-50BP的下降趋势，但分化现象同样显著。在这场变革中，AA+房企的信用利差下降最为显著，达到了66BP，而AAA房企的信用利差压缩空间则相对有限。

疫情的影响加剧了市场对弱资质房企的担忧，外部信贷资源更多地流向了中部及头部房企。在这一市场环境下，中部民营房企受益最为明显，其信用利差得到显著压缩。地产债的发行规模受到了房企发债额度管控的影响，但在近期，多家房企在交易所市场成功获批债券发行额度，预示着后续发行规模有望提升。

本轮地产债券收益率的下行主要得益于市场对调控放松的预期以及地产债券的相对高性价比。由于房企大额土地支出的前置和工程款随工程进度结算等因素，房企基本面在短期内有能力抵御现金流冲击。随着疫情的影响持续，房地产市场的复苏仍然面临挑战。项目施工无法全面恢复，施工人员到位率不高，对房企后续推货产生影响。

在政策层面，目前的需求放松政策存在一些分歧。部分地市在舆论压力下对需求侧放松政策有所反复。疫情对地方财政收入造成了一定影响，土地出让收入仍不理想。保证以土地出让收入为主的资金预算收入稳定仍是地方工作的重点。

当前市场环境下，央企及龙头民营地产企业的信用利差空间已经较为有限。而对于部分弱资质房企来说，现金流紧张程度加剧，外部融资改善空间有限。在这种情况下，仍需对房企基本面进行深入挖掘和研究，以控制久期、精选个券为主要策略。

地产债市场正在经历一场复杂而深刻的变革。投资者需要保持警惕，深入研究市场趋势和房企基本面，以制定合理的投资策略。在这个充满挑战和机遇的市场中，只有深入研究、精准判断，才能把握住市场的脉搏。（专栏作者摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部 陈言一）