楼市成交降温开发贷收紧 激进拿地房企资金链压力陡增

【楼市风云变幻，房企面临资金链压力】

在上半年楼市火爆的背景下，似乎一切都在欣欣向荣地发展，然而下半年的风云变幻却使房地产业内达成共识日子开始变得“不好过”。多家机构数据显示，全国房价在6月环比涨幅收窄，预示着楼市下半年的格局将发生深刻变化。（中国证券报）

分析人士认为，随着热点城市调控政策的收紧，房企在资金方面的压力愈发凸显。那些实力有限却又以高溢价拿地的房企，更可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

个贷增速的放缓也为房企的资金链带来不小的压力。今年年初以来，银行对一线城市的个人住房按揭贷款予以倾斜，无论是新房还是二手房，信贷审批效率都得到了大大提高。随着居民信贷杠杆的增长和楼市成交量的回落预期，个人房贷在支撑了房企资金链上半年的同时也可能成为下半年的压力之源。目前，银行审批速度已经开始放慢，预计下半年银行很可能会收紧贷款利率，对买房人的贷款审批条件也会有所严格。

与此开发贷的收紧也给房企带来了不小的冲击。除了恒大、保利等大型房企项目外，许多小银行甚至一笔开发贷都没有发放。银行业内人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。对于已经过热的二线城市楼市和面临去库存难题的三四线城市来说，违约风险更是不断增大。

银监会副主席王兆星也曾公开表态，房地产投机造成的杠杆问题和泡沫问题需引起警惕，金融政策要审慎地支持房地产的发展。同策咨询研究部总监张宏伟表示，下半年开始一线城市和部分二线城市的楼市将进入调整周期，市场销售压力将显现。届时房企将面临更大的运营风险和销售压力。即使一线城市和部分二线城市楼市基本面有所好转，但由于土地成本偏高，“地王”频现，未来的运营风险也在不断增加。

在此背景下，房企需要更加谨慎地应对市场变化，加强资金管理和风险控制。对于购房者来说也是一个理性选择的时候。市场降温意味着购房者的选择空间更大，购房压力也会相应减小。然而购房者仍需谨慎选择购房时机和房屋类型避免投资风险。（待续）

总体来看，随着楼市成交量的回落预期和政策的收紧，房企面临的市场环境日趋严峻。如何在压力下保持稳健运营、做好资金管理和风险控制是房企当前面临的重要课题。同时对于购房者而言也是一个理性思考购房策略的关键时刻需要谨慎做出决策避免投资风险的发生。在特定的经济环境下，中小开发商的资金和运营环境逐渐变得严峻。尤其是在热门区域，他们面临的挑战更大，未来可能出现贷款不良的情况也会增加。

激进拿地策略暗藏风险

在银行业内人士眼中，那些频频成为“地王”的房地产企业在上半年所展现的拿地势头，其背后隐藏的风险尤其值得关注。这些企业在热门区域采取激进的拿地策略，始终未停止扩张。

根据中原地产研究部的统计数据，2016年上半年一线城市的土地出让金虽然同比有所下调，但二线城市的土地市场却异常火热，成交金额同比涨幅高达56%。其中，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市的土地出让金排名在全国位居前列。

张宏伟表示，“地王”房企的无止境扩张战略需要大量的资金支持，从拿地、采购、开发到销售的全过程都需要源源不断的资金注入。当企业盲目扩张的冲动与2016年下半年市场调整期相遇时，企业资金面的紧张与市场流动性的趋紧矛盾愈发突出，这可能导致房企出现资金链危机。

张宏伟进一步指出，在下半年的楼市调整期，“地王”房企将面临生与死的抉择。特别是那些标榜“高溢价”却难以实现的企业，压力更是大增。这些企业在拿地时不惜代价，频繁成为“地王”，却往往因为高端客户受到限购限贷政策的影响，导致楼盘成交不理想，难以实现溢价收益，最终影响企业的资金面。以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企，激进拿地，甚至个别房企的拿地金额明显超过销售金额，其拿地能力的透支现象严重。这些房企的美梦可能会破灭，即通过高周转策略快速回笼资金。过度依赖民间资本、拿地成本和融资成本过高的企业，也可能遭遇资金链危机。而那些没有明确拿地战略与风险评估机制，盲目跟风的企业，对“地王”楼盘的掌控能力更是堪忧。

对于房企来说，如何在激烈的市场竞争中保持冷静的头脑，制定合理的战略，避免盲目扩张和激进拿地，将是他们未来面临的重要挑战。