地产股或仍有上涨空间

房地产市场的三大拐点政策底、销售底与投资底，总是按照顺序显现。随着去年四季度政策底的明确，因城施策的利好措施在近期如雨后春笋般涌现。结合历史规律，我们预见销售的回暖已为期不远，二季度商品房销售增速或将触底反弹。投资底的到来仍需时间的验证。

在金融政策引领之下，春节过后各地纷纷出台了需求端松绑政策。从下调个人住房贷款首付款比例到降低广州的房贷利率，房地产市场正在释放出积极的信号。贝壳研究院的数据显示，房贷利率已经连续多月下降，房地产政策的利好仍在不断兑现。

那么，销售底何时能出现呢？参考过去的地产周期，政策放松后销售的回暖将很快到来。预计二季度商品房销售将见底回升。值得注意的是，由于疫情等超预期因素的影响，这一轮商品房销售的反弹幅度可能会较过去几轮有所减弱。核心原因在于增量资金的减少，例如棚改货币化政策的退潮、居民收入增速的下降等。

至于地产投资底，虽然销售底的出现意味着房企信用底的到来，但投资底的出现还需要等待。从历史经验来看，销售反弹后三个季度左右，地产投资、房屋新开工面积和房企拿地增速才会实质性反弹。由于增量资金的缺失和民营房企信用修复困难，这一轮地产投资反弹的难度较大。

地产股对政策高度敏感，经济基本面的变化以及地产销售情况都可以作为领先指标。近期地产股的上涨，既受到各地房地产政策放松的提振，也反映出市场对未来房地产政策进一步放松的期待。只要经济下行压力未减或地产销售未见底，地产松绑政策就会持续出台，地产股就仍有上涨空间。我们也应警惕疫情不确定性和房企信用风险等风险因素。

房地产市场正在经历一场复杂的周期变化，投资者需要密切关注政策动向、经济基本面以及销售情况的变化，以做出明智的投资决策。也要保持谨慎的态度，警惕可能出现的风险。