上海拟三方面调整房地产政策 二套房严格区分普通和非普通

在最近的一次会议中，上海的金融监管机构向各银行传达了的房地产政策方向。消息人士透露，这次会议在本周二（3月22日）下午召开，主要围绕银行信贷部分的房地产政策展开深入调研和部署。虽然具体的政策细节尚待上海市于25日上午发布的官方文件确认，但已经透露出的信息足以引起市场的高度关注。

会议的关键点主要有三个：统一上调房贷利率折扣至最低9折。此前的市场上，首套房贷款利率折扣多样化，而如今，新的政策将这一折扣统一上调。将执行“认房不认贷”的政策。这意味着，无论首套房的贷款是否结清，只要个人已经拥有一套房，再次购房都将被视为购买第二套房产。对于二套房政策，将会严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低为5成，而非普通二套房的首付最低为7成。

银行人士认为，第二和第三点结合可能对上海楼市产生显著影响。这一调整可能会使一些原本打算购买第二套房产的购房者选择出售第一套房产，从而可能导致市场上出现一波房屋释放。

上海对于楼市的调控措施也备受关注。传闻称，上海可能会提高二套房的首付比例，限制非沪籍人士的购房资格，并严格限价。上海市住建委、金融局等多个部门正在密集调研楼市，储备政策。事实上，上海市已经通过缓解楼市供给、收紧高端楼盘预售许可证、规范交易市场等方式来稳定楼市。

尽管上海市住建委房地产政策咨询中心相关人士在电话中向21世纪经济报道记者表示，目前并未收到有关新的上海楼市调控升级的文件，但房地产咨询机构、开发商处的消息却显示，相关部门正在积极筹备新的楼市调控政策。

上海楼市新策略介绍：推动中小户型供应，高端楼盘预售从严

近日，上海市规划和国土资源管理局等四部门联手推出新政策，要求加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。这一决策似乎是一场楼市变革的前奏曲。

在接到通知之后，我们联系到多个新房代理机构和上海市楼盘开发商进行了解。据透露，上海的高端楼盘预售许可证审批已经明显从严。上海市住建委的权威人士也在座谈会上透露，近期上海商品住宅“零供应”的现象是由于报批的都是高端楼盘，因此暂时未予批准。通过收紧高端楼盘预售许可审批、备案，旨在防止高端楼盘过热带动整体楼市过快上涨。

尽管上海正在严格执行限价政策并强调增加中小户型供应以抑制过热的楼市，但从近期市场反应来看，火爆的楼市行情似乎并未因此扭转。截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已经高达惊人的136万平方米。业内专家张宏伟预测，整个三月份，上海商品住宅成交量将突破230万平方米，这也意味着今年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。这一数字，就连经验丰富的张宏伟也形容为“历史上前所未有的”。

在全国两会之后，有关上海楼市调控升级的消息在坊间流传。其中，关于二套房首付提高至70%的传言尤为引人关注。此前，“330新政”曾调整二套房首付比例至40%，而现在有可能重回70%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这不过是部分人士对决策部门的建议，实际操作中可能会有所不同。在座谈会上，上海银监局的一位处级领导也提到了将实行二套房差别化税率政策，并建议收紧非普通住房的房贷政策。

对于非沪籍人士的购房限制，虽然市场上存在提高社保要求的传言，但多位业内人士在接受采访时表示，这一政策执行的可能性不大。中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱表示，如果执行该政策，上海将成为全国限购最严的城市。而根据决策层的表态，限购审核前置很大概率将从严执行，但提高非户籍人士购房资格的政策可能不会出台，因为这可能会误伤一大批刚需，且对抑制当前涨幅的作用有限。

值得注意的是，严打“首付贷”等场外配资将是上海市降低楼市风险、严防房价过快上涨的重要手段。严跃进表示，目前上海楼市过热的一个根本原因是供需关系，解决的途径包括增加供应和减少需求。其中，减少非刚需和改善性需求之外的投资性需求尤为关键。股市和楼市之间存在一定程度的相互影响。当股市的场外配资被打击后，资金可能会流向楼市，引发诸如首付贷等场外配资的情况，增加楼市风险。

在此背景下，上海楼市的疯狂似乎仍在继续。居民买房的热情像流感一样迅速传播，“抢房潮”蔓延，部分开发商甚至选择捂盘惜售。而在内部座谈会上，上海银监局的那位处级领导也多次强调首付贷等场外配资的风险，并承诺加强监管，确保资金安全。这一新政策能否为疯狂的上海楼市带来一丝清凉之风，我们拭目以待。（21世纪经济报道）