8月贡献33“地王”民企拿地凶猛 上海土地停供“暗示”政策落锤

聚焦8月：“地王”民企拿地热潮汹涌，上海土地政策调整暗潮涌动

在一线城市中，上海因其频出的“地王”而备受瞩目。当融信以110亿拍下内环一块住宅用地，刷新全国土地成交史上最贵纪录后，上海随后暂停了四地块的出让，这样的反常举动引发了市场的广泛联想。业界对上海即将收紧调控的预期深感紧张。

这个“地王”之月，与以往有所不同。民企代替国企成为拿地的主力军，他们的行为往往代表着整个市场的判断，具有普遍的参考价值。险资及产业资本也纷纷流入土地市场，“资产荒”成为地王涌现的深层推手。

尽管市场火爆，但风险亦随之增长。中国房地产企业的信用评级或展望正在被下调，这反映出房企的负债率和财务状况并未改善。国际投行和评级机构对中国房地产市场风险及泡沫破裂的担忧日益加剧。

在连续发布的中期业绩中，这些“地王”似乎并未给企业的资金面带来明显影响。从历史上来看，“地王”的出现往往是政策打压的。在暂停土地出让后，上海已传出信贷层面收紧的消息，北京、深圳也有类似风声。业界情绪开始转向悲观，普遍认为政策将继续收紧。

8月17日，上海静安区的一宗商住用地以110.1亿元的价格被融信地产竞得，溢价率高达139%，创下了中国历史“地王”纪录。似乎没有人预料到这一里程碑式地块所将引发的连锁反应。短短几天内，上海连续暂停了多块土地的出让。

中原地产首席分析师张大伟认为，“地王”的出现是今年中国土地市场的一个缩影。据统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。这些“地王”主要分布在热点一二线城市及其辐射地区，上海、南京、苏州、杭州、合肥、天津等地成为“地王区”。

另一种引人注目的现象是其他资金的涌入。自下半年开始，前海人寿、中英人寿等保险资金纷纷独立拿地，甚至有一些产业资本通过联合拿地的形式涉足房地产市场。这种特殊的资金流动模式同样引人关注，其背后可能隐藏着一些不为人知的动机和策略。

伴随着“地王”的诞生，上市房企的中报也相继出炉。因上半年的销售业绩喜人，大部分企业的业绩报告均表现亮眼。这种良好的业绩，为这些企业在疯狂拿地时提供了某种程度的合理性依据。

以融信为例，这家企业在竞拍中成功获取了单价“地王”。上半年，其合约销售收入大幅跃升至132.2亿元，同比增长了261.92%。至今年6月，其净资产负债率也显著下降，降至90%的水平。

这并不意味着“地王”没有风险。按照房地产开发的正常周期，高价地块的项目对业绩的影响通常要在明后年才能真正显现。多位接受采访的业内人士坦言，他们对近期的土地市场感到困惑。尤其在北京、上海等一线城市，随着一系列高价地的出现，高端住宅市场正面临供应过剩的威胁，这无疑给这些项目带来了巨大的去化压力。

从当前市场情况来看，地产分析师张大伟认为，频繁出现的“地王”势必会对房价产生推升作用。这种影响已经形成了对公众的心理预期。回顾历史不难发现，“地王”往往是楼市政策调整的重要信号。例如，2010年的北京楼市出现的“一日三地王”奇观，不久后便引发了调控楼市的“国十条”出台。北京也在当年推出了全国首个“限购令”。

当前的市场状况似乎更加严峻。多数接受采访的业内人士持悲观预期，普遍认为政策层面的收紧已是大势所趋。据21世纪经济报道的消息，上海可能将在今年9月出台一项针对投资者的“软着陆”调控方案。也不排除提高首付比例、调整贷款利率等信贷政策的可能性。深圳的调控政策也在酝酿之中，据广东省住建厅党组成员陈天翼表示，广东省有关部门正在指导深圳加强房地产调控。

至于北京，在住宅用地“断供”两个多月后，加强推地被认为是下半年的大概率事件。为了防止高价地的出现，北京可能会采取一些限制地价的措施。值得注意的是，在厦门、南京、苏州等城市已经出台调控政策后，其他的“强二线城市”，如合肥、武汉等地，也被预期可能会收紧政策。这意味着政策调控的范围可能会随着“地王”的出现而不断扩大。

国土资源部下属的土地勘测规划院在7月的一份报告中发出警告：下半年房地产市场将持续分化，热点三线城市范围可能进一步扩大。对此，需要密切关注区域发展战略下的土地市场空间格局的变化。在这一背景下，上海楼市的调控政策可能进一步加码，有消息称上海将出台针对投资需求的楼市新政，甚至有可能在9月之后实施。这些新政可能包括更严格的购房贷款规定和“认房又认贷”等措施。