北上深房地产信贷火线调查：部分银行研究提高首付比例

【北上深房地产信贷市场调查：银行提高首付比例，加强风险防控】

近日，多个信源向21世纪经济报道证实，上海相关监管部门于3月2日下午召开会议，重点调研各银行的房贷价格、投放计划和与中介的合作情况。与会的多家银行表示，鉴于当前房地产市场的复杂性和不确定性，它们在评估房贷申请和房产情况时表现出更为谨慎的态度，特别是对于“假按揭”和资金杠杆等潜在风险给予高度关注。部分银行已着手采取措施，以防范恶意撬动杠杆等不当行为。

今年以来，楼市热度持续上升，甚至超出了银行机构的预期。北京和上海等地已经出现首套房贷款利率优惠幅度扩大，二套房利率执行标准也有所松动。这一系列动作表明，银行正在积极寻求在竞争激烈的房地产市场中的立足之地。

上海相关监管部门的目的在于三方面：一是希望各家银行在利率问题上保持理性，避免价格战；二是了解各家银行的个人住房按揭贷款投放计划；三是银行与房产中介的合作情况，特别是在合作过程中可能遇到的问题和困难。

无论是从房贷申请人自身的资质，还是从房产本身的情况来看，银行都表现出了更为谨慎的态度。有银行人士指出：“房价快速上涨，投机情绪加重，我们必须保持警惕。”

值得一提的是，上海个人住房贷款的新高纪录还在持续创造。央行的相关数据显示，2015年上海地区个人住房贷款新增额创下历史新高，而一月份的新增个人住房贷款更是打破了历史纪录，创下了近三年的新高。

国有银行和股份制银行的内部人士均向21世纪经济报道透露，个人按揭贷款的增长正在提速。某股份制银行人士更是透露，个人住房按揭贷款是总行今年的三大战略业务之一，特别是在一线城市，对此寄予厚望。

对于银行而言，个人房贷的风险也不容忽视。多位金融界人士表示，唯一的风险是“断供”。有城商行人士分析称，“断供”的情况主要出现在三四线城市，而北上广深等一线城市的房价相对稳定，波动小，因此不构成系统性风险。

值得注意的是，上海的部分楼盘的购买群体虽然有一定的财富积累，但投机心态较强。一些购房者通过银行的合作楼盘或中介购买房产，作为批量客户，银行在一定程度上也批量接受。这种趋势可能隐藏着潜在的风险，需要银行和相关监管部门持续关注。

在银行与房地产的微妙关系中，信贷的微妙舞蹈正在上演。想象一下，楼盘如高塔矗立，而银行则是那操控资金的指挥家。对于合作的楼盘，银行往往会放宽要求，尤其是在面对那些动辄上千万的高端楼盘，即便是对公务员和老师等工薪阶层，银行也会展现出一定的宽容度。这并不意味着银行会放松警惕。实际上，银行对于房地产信贷风险的关注达到了前所未有的高度。

在各地调研中，我们发现市场上已经出现了首套房基准利率的打折优惠。比如，在农行的一家上海支行，商业贷款金额超过180万的客户可以享受到8.5折的优惠。而在北京的一些银行，优惠更是达到了8.3折。招商和民生等股份制银行也根据贷款金额的不同，提供了不同程度的利率优惠。这种优惠的背后，其实是银行在资金和税务成本上的精细计算，有银行业内人士透露，目前银行房贷的保本价在83折左右。

最近，上海的相关监管部门召开会议，对各银行的房贷价格、投放计划和与中介的合作情况进行调研。有银行人士在接受采访时表示，虽然目前没有调整房贷政策，但对房地产贷款风险保持密切关注。更有股份制银行上海分行零售部人士表示，根据当前上海楼市的情形，可能会更严格地审核贷款人的资质，甚至考虑提高首付比例。

在银行关注的风险中，房价暴涨导致的房子评估价格虚高是一个重要方面。他们担心，通过少交首付的方式，部分资金可能会被投向其他高收益领域。“假按揭”的风险也被多次提及。这是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金的行为。这需要银行和房管部门的双重把关。

近日，银行和信托停掉的业务意外恢复，为地产公司全链条提供融资，资金充裕。这一消息引起了广泛关注。

据一位信贷部门人士透露，尽管在房地产开发贷款方面总量仍在压降控制之中，但他们只关注一线城市和二线优质客户项目，对三四线城市的项目基本不再涉足。对于开发商的资质等级要求也有所上调。这一举措似乎是银行在审慎评估风险的向优质地产市场集中资源。

而在浙江地区的某城商行则采取了更为精细化的策略。他们实行客户、区域和项目的三把关制度。该行总行对房地产开发贷进行名单管理，区域选择向一线城市以及经济发达、人口导入型城市倾斜，如热门的杭州、嘉兴（因其靠近上海）、湖州、丽水（因其靠近江西）等地。

与此一位大行的宏观策略研究员表示，当前高层对房地产市场的调控政策仍主要聚焦于“去库存”。全国土地供应正在减少，部分城市如深圳已经实施了一些调控政策，而北京上海目前尚未行动。但预计在今年上半年，这些一线城市有可能开始调整政策。若房价走势不理想的下半年，可能会采取更进一步的行政手段，如提高税率、调整首付比例等，以调控房价。

在房地产市场的各种风险中，商业地产的风险尤为突出。上海某城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击以及不断上涨的租金，都在一定程度上遏制了商业地产的高速发展。针对这一情况，上海银监局也在积极开展全口径压力测试，并要求各机构加强对商业地产的风险管控，制定符合自身风险偏好的房地产信贷政策。

总体来看，尽管房地产市场面临各种挑战和风险，但银行和其他金融机构仍在积极寻找方法，为地产公司提供融资支持。监管部门也在密切关注市场动态，以确保市场稳定和健康发展。