2025年，房地产的变和不变：2025年投资策略

2022年房地产市场趋势洞察

作为长期以来的经济支柱，房地产行业的地位在当下依然稳固。政策的调控依然以稳定市场为主要意图，且这一方向并未改变。但不可忽视的是，政策的具体内容相较过去有了新的变化，这也促使房地产行业的竞争格局开始转变，企业的集中度逐渐下降。

房地产市场复苏的链条并未改变，从销售到投资，这个链条依然稳健。影响房地产需求的主要因素依然是按揭贷款的发放速度和利率。我们预测，随着按揭贷款的加大投放，房屋交易市场有望在2022年3月迎来复苏。随后，土地交易市场将更为活跃，并购市场也将逐渐复苏，开发投资热情将得到提振，产业链风险得到有效化解。

与以往不同，当前的政策重心更倾向于金融政策。金融政策的调整带来了企业融资体系的剧变，从而推动了行业竞争格局的变化，使得行业集中度开始下降。税收政策暂时无法放松，限购政策也不能轻易调整，金融政策成为本轮托底的核心手段。对于房企而言，2015年以来的地产信用债的“蜜月期”预计已经结束，融资重心将重新回归项目层面。这一变化使得深耕本地区域的企业竞争力得到提升，我们预计Top20房企的市占率将有所下降。

并购市场的重心也在发生变化，逐渐升温。政策鼓励优秀的房企并购困难房企的项目，预计项目转让将逐渐增多。轻资产的并购在2022年可能更为活跃，整个产业链相较于开发活动本身更具规模经济效应。

我们也需要注意到一些风险，如开发企业报表盈利能力下降的风险，市场不能如期恢复的风险等。在投资建议上，我们认为在信用债退潮的阶段，总部仍保有持续低成本净增加主体债务是全国化企业保持竞争力的关键。我们看好具备一定的销售成长性、盈利能力较为稳健、新业务有一定价值的企业，如保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团等。我们也注意到一些聚焦区域的公司通过深耕区域获得了成长机会。