监管趋严推动融资通道转换 公募REITs成新风口

房地产企业融资面临严峻挑战。中国基金业协会和证监会相继采取措施，限制了房企融资的多个通道，导致中小型房企和大型上市房企的融资能力受限。在此背景下，公募REITs被视为新的融资风口。尽管国内尚未有真正的REITs落地，但类REITs如资产支持证券等正迎来爆发期。鹏华前海万科REITs作为国内首单公募REITs，具有风向标意义，其稳健的超额收益凸显了REITs分散投资风险的优势。尽管存在政策利好和市场需求刺激，但真正的公募REITs产品仍待推出。在此过渡期间，类REITs产品成为企业盘活存量资产、降低杠杆的重要工具。

房地产企业融资的寒冬已经来临。近日，中国基金业协会和证监会的一系列措施堵死了房企融资的多个通道。这些措施包括中国基金业协会发布的“4号文”，限制了私募资管计划投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的备案。证监会对再融资规则的调整也使得A股市场上市公司融资方案不断调整、终止。这一系列事件不仅让中小型房企的融资能力大大受限，也让一些大型上市房企曾经的融资套路失效。

面对这一困境，房企迫切需要新的融资路径。其中，公募REITs被视为新的融资风口。在当前的松紧之间，公募REITs的推出被寄予厚望。在不少基金业人士看来，虽然国内还没有真正的REITs发行，但资产支持证券等各种类REITs将迎来爆发期。

尽管鹏华前海万科REITs作为国内首单公募REITs，被寄予厚望，但其与真正的REITs还存在差距。鹏华前海万科REITs的收益只包含项目未来的租金收入，不动产增值收益并未纳入其中。其稳健可观的超额收益充分凸显了REITs分散投资风险的优势，也为投资者提供了资产配置的新选择。基于中国房地产市场的高回报，国内金融机构对REITs产品早已垂涎三尺。

尽管真正的公募REITs产品尚未推出，但类REITs业务正在如火如荼地开展。所谓的“类REITs”，实质上是“资产支持专项计划”(ABS)模式，通过在公开市场发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。这一模式为企业盘活存量资产、降低杠杆提供了重要工具。

国内房地产市场的高回报吸引了众多投资者的目光，也促使金融机构纷纷推出各种类REITs产品。真正的REITs产品的推出仍需要政策的进一步支持和市场的进一步成熟。尽管如此，类REITs产品的兴起为房地产企业提供了新的融资途径，也为投资者提供了新的投资机会。

在当前房地产市场调控的大背景下，房企需要寻找新的融资路径，而公募REITs和类REITs产品的兴起为他们提供了新的选择。这些新的融资方式还需要政策的进一步支持和市场的进一步成熟才能真正发挥其作用。对于投资者而言，也需要谨慎选择投资产品，理性投资。随着融资通道的转换，中国房地产市场的融资方式也开始迎来新的变革。尽管尚未有真正的REITs产品推出，但类REITs已经成为新的风口。

近日，兴业银行主承销的兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REITs）在银行间市场成功发行，总规模达5.535亿元。这一产品的成功发行，实现了我国REITs类产品的银行间公开发行，为银行间ABS市场提供了新的基础资产类型。此举对于提高REITs类产品的流动性和参与度具有积极意义。

除了兴业银行，深圳益田、华远地产等也成功发行了类REITs资产支持证券。这些商业项目的成功实践，为房地产商提供了新的融资方式，有助于改善其融资结构。

对于房地产商来说，发展REITs的动力在于改善融资结构。长期以来，中国的房地产企业主要以间接融资为主，近50%的房地产开发资金来源于银行信贷。REITs作为一种新的融资方式，能够拓展开发商的融资渠道，为其带来更多的资金支持。

为了抑制地价攀升，热点城市的土地出让逐渐加大开发商自持比例。而通过设立REITs，开发商可以在商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包在公开市场出售，从而快速回笼资金。持有部分REITs份额的开发商还可以享受分红和物业升值收益，推动房企向轻资产转型。

虽然中国版REITs的落地还面临一些障碍，如商业地产租金回报率较低、投资者对REITs产品有较高的预期回报等，但随着相关政策的不断出台和市场的逐步成熟，这些障碍有望逐渐克服。

中国证券投资基金业协会也提出将研究推动“公募基金+”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共基础设施资产的对接。将PPP项目作为REITs基础资产的来源之一，也将为REITs的发展提供新的动力。

中国房地产市场正在经历融资方式的转变，类REITs产品已经成为新的风口。随着市场的不断发展和政策的推动，我们相信中国版REITs的落地指日可待。

值得一提的是，虽然国内类REITs的发行主体主要是万科、新城控股、苏宁等大型企业，但只要有稳定的现金流和持续的盈利能力，理论上任何拥有良好资产的企业都可以发行REITs。国外的经典REITs并不看重发行主体，主要关注的是资产的持续盈利能力。

为了实现中国版REITs的落地，需要克服一些现有的障碍，如租金回报率较低、投资者预期回报较高、缺乏税收支持政策等。通过积累经验、形成可供参考的产品模式、推动公募基金的发展以及克服这些障碍，中国版REITs的落地将成为可能。

在这个进程中，各方需要共同努力。部门可以出台相关支持政策，企业可以积极寻求与服务商的合作，投资者也需要调整预期回报。各方机构也需要协同合作，在会计处理、税务筹划、资产评估、产品评级、法律意见等方面进行磨合。

我们相信，在各方共同努力下，中国版REITs一定能够顺利落地，为房地产市场的发展注入新的活力。

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