首席视野开源证券赵伟：地产调控放松了吗？

报告近期房地产市场的变化及其解读

随着地产链条经济活动的全面降温，一系列城市开始采取“因城施策”的政策微调。本文将对这一调整进行，以供参考。

哪些城市在进行政策微调？从2021年起，部分地产政策出现了微调，主要集中在东北地区的二线城市、山东的二线城市以及中西部的三线城市。这些调整主要包括提高公积金贷款额度、放宽购房资格和落户限制、给予人才购房补贴、房价限跌等措施。特别是自7月以来，政策松动的城市数量呈现增长趋势。

这些政策微调的城市，大多出现了土地收入的显著下滑。例如青岛、呼和浩特、哈尔滨等城市，土地流拍率大幅上升，土地出让收入也大幅下降。

那么，这些政策微调对地产的提振作用如何？实际上，提振作用相对有限。尽管有城市放宽了购房政策，但整体调控基调仍趋紧。大部分城市的调控政策仍在收紧，特别是热点城市如上海、深圳等，仍在加强限购、严查消费贷资金购房等措施。从已放松政策的城市来看，其商品房销售面积增速并未因政策调整而显著提升。

展望未来，地产投资如何演绎？在资金紧张、库存去化周期回升的背景下，房企减少拿地、减缓施工节奏，导致地产投资可能延续下行。当前的环境与2011年、2018年相似，未来地产投资仍有较大的下行压力。

风险提示：政策调整等可能影响房地产市场的不确定性因素需密切关注。

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在当前的房地产市场环境下，“因城施策”成为了一种应对策略。那么哪些城市在政策上做出了微调呢？自2021年以来，部分二三线城市开始放宽购房政策，如提高公积金贷款额度、放宽购房资格和落户限制等。这些调整主要集中在东北地区的二线城市、山东的二线城市以及中西部的三线城市。特别是自7月以来，越来越多的城市开始松动调控政策。

这些政策微调的背后，是多数城市土地收入的显著下滑。青岛、呼和浩特、哈尔滨等城市，在土地流拍率大幅上升的土地出让收入也大幅下降。

这些政策的微调对地产的提振作用似乎并不明显。虽然部分城市放宽了购房政策，但整体的调控基调仍然趋紧。大部分城市的调控政策仍在收紧，特别是在热点城市，如上海、深圳等，仍在加强限购措施并严查消费贷资金购房。在一些已经放松政策的城市中，其商品房销售面积增速并未因政策调整而显著提升。

展望未来，房地产市场的前景似乎并不乐观。在资金紧张和库存去化周期回升的背景下，房企可能会继续减少拿地并减缓施工节奏，这可能会导致地产投资延续下行。当前的环境与2011年和2018年有些相似，未来地产投资可能会面临更大的下行压力。对于房地产市场的不确定性因素，如政策调整等，我们需要密切关注。自2021年以来，楼市调控政策呈现全面收紧态势。近七成城市调控政策逐渐趋紧，这一比例相较于2020年大幅上升了34个百分点。特别是热点城市，如上海、深圳、杭州等，加强了限购、严查消费贷资金购房等一系列调控措施。

从部分城市放松调控政策的效果来看，情况并不乐观。以青岛、沈阳、呼和浩特等较早放松调控的城市为例，其商品房销售面积增速持续下滑。尽管沈阳、呼和浩特在前期调整了公积金贷款额度限制和落户条件，但地产销售情况并未出现明显好转。前八个月的销售数据显示，这两个城市的商品房销售面积两年复合增速分别为-10.7%和-5.6%，较2020年增速分别下降5.8和20.3个百分点。

从全国范围来看，楼市供需多项指标已呈现回落态势，表明“因城施策”微调对地产的提振作用尚需时间显现。房价增速方面，70大中城市二手房住宅价格同比自5月达到高点以来持续回落，一线城市尤为明显。居民购房情绪指标也呈现出观望态势。

那么，未来地产投资将如何演绎呢？房地产作为资金密集行业，当前融资趋紧、销售下滑的局面导致资金紧张成为制约投资的最大因素。随着“三条红线”、贷款集中度考核等政策的加码，地产融资持续收紧。地产销售也呈现持续回落态势。在资金紧张和库存回升的双重压力下，房企资金压力持续上升，进一步制约其投资增长。

当前房企面临的资金环境和库存去化周期已明显回升，这对地产投资形成了下行压力。尤其是三线城市，库存去化周期回升较为明显。在这样的背景下，房企不得不降低拿地力度，放缓施工竣工节奏，进一步拖累地产投资。

通过对历史数据的复盘，我们发现2011年和2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升的情况。当时，地产销售和投资增速均出现明显回落。而当前地产调控力度超过过去两轮，未来地产投资或仍面临下行压力。

部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调和放宽购房资格的趋势。这些调整主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格等措施。尽管政策有所调整，但收紧仍是主流趋势。在此背景下，投资者需要保持谨慎态度并密切关注政策动向和市场变化。同时也要注意风险提示和政策调整带来的不确定性影响。总之开源证券首席经济学家赵伟对楼市的分析和判断值得我们深入思考和学习。