新华社：楼市调控逻辑或生变 从去库存到去杠杆

【新华社报道】楼市调控逻辑或出现新变化，从去库存转向去杠杆不只是上海，全国多个城市楼市近期遭遇政策收紧。深圳、武汉等地纷纷加强针对市场投机炒作等不规范行为的限购政策。今年以来，房价飙升与金融杠杆的叠加似乎催生出新的楼市调控逻辑，即如何在去库存和去杠杆之间寻求更稳健的平衡。

张先生在上海的购房经历成为本轮新政下的一个缩影。原本顺利购房的他，因担心新政实施而连夜办理购房流程，但最终遭遇上海发布的新政“沪九条”的洗礼。实际上，张先生只是本轮新政下误伤的其中一员。新政的出台旨在稳定早前并不稳定的房价。

去年下半年以来，北上广深等一线城市及南京、苏州等准一线城市的楼市迅速升温。为了遏制楼市高烧，各地纷纷出台楼市新政。上海、深圳提高了外地人的购房门槛，武汉调整了公积金贷款政策，南京也对有购房贷款记录的人群进行了限制。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，最近出台的系列楼市新政能够在短期内显著减少交易量，使房价相应稳定下来。部分地方的新政宣布增加土地供应和中小套型住宅的供应，这有助于改变市民对市场的预期，延缓购房冲动，对稳定房价具有积极影响。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，调控政策出台后，房价走势将逐渐趋于理性。以上海为例，预计二、三季度，上海楼市将呈现“量跌价稳”的供求博弈特征。最近的数据也显示了新政的降温效果，上海市一手住宅的日均成交量下滑，深圳二手市场成交量也明显减少。

那么，岁末年初一线城市的房价快速上涨，金融杠杆或成主推手。上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，也有投资投机性需求回潮等问题。随着股市和其他理财产品收益下降，大量资金涌入房地产市场，各类金融衍生工具应运而生，增加了楼市的资金杠杆风险。场外配资、首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务一度火热，虽然“首付贷”被公开叫停，但仍有其他方式继续存在于房地产市场。

对于购房者和投资者来说，理解金融杠杆在楼市中的作用和风险至关重要。金融杠杆的使用可以放大收益，但同时也可能加大风险。在购房过程中，了解并正确使用金融杠杆工具，将有助于做出更明智的决策。

楼市的调控政策正在发生变化，从去库存到去杠杆的转变意味着政策将更加关注金融风险的防范和市场的稳定性。对于购房者来说，需要更加谨慎地做出决策，了解市场变化和政策动态。对于和监管机构来说，也需要继续加强监管，确保市场的公平和透明，促进楼市的健康发展。在楼市火热的当下，贷款额度与抵押物估值之间的关系成为了众多购房者关注的焦点。贷款额度大约是抵押物估值的70%，这样的比例设定，既体现了金融系统的稳健性，又满足了购房者的融资需求。虽然抵押贷款的过程相对简便，但资金用途是受到严格限制的。按照国家的要求，贷款获得的资金是不允许用于购买房产的。在实际操作中，只要购房者承诺不将资金用于购房或炒股，银行通常不会提出异议。

统计数据显示，深圳的房贷增量去年达到了惊人的2151亿元，这一数字比2009年高出了一倍有余。常被用作首付贷的消费贷也呈现出大幅增长的态势。中国的数据进一步证实了这一点，北京的人民币消费贷款也在不断增加。其中，个人住房贷款的增加额尤其显著。

放大的资金杠杆也带来了房地产市场泡沫和潜在的金融风险，这一问题已经引起了决策层的高度重视。重庆市市长黄奇帆在两会上对此发出了警示声音。他强调，高杠杆比例不仅可能导致房价抗跌性减弱，还可能引发恐慌性抛售甚至市场崩盘。更应该注重去杠杆降风险，绝对不能通过加杠杆的方式来促销和去库存。

当前各地出台的新政与以往的楼市政策最大的不同在于，它们直接针对楼市中隐藏的金融“高杠杆”问题。例如，“沪九条”明确禁止房地产开发企业和房产中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务，并对非正规金融机构为房产交易提供的各种金融业务进行专项整治。

深圳的新政也强调了房地产金融风险防控的重要性，继续开展全市首付贷风险排查，并严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务。江苏的金融部门也联合发布通知，要求严审购房人的首付款比例和资金来源，加强对房地产贷款的监测。

深圳中原研究中心指出，新政体现了抑制投资客，特别是短期炒房客进入楼市的决心。财经专栏作者刘晓忠则评价本轮楼市新政“虽然有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分缓解了房市风险。”

楼市新政的出台是为了防范金融风险，保护购房者的利益。在楼市火热的背景下，通过加强监管和防控风险，确保楼市的健康稳定发展。