房企2015年整体财报堪忧：利润率渐下降 库存积压

【房地产行业在2015年的全景回顾：一线城市的繁荣与二三线城市的压力】

随着最近一批房地产公司年报的公布，我们看到了房地产行业在去年的全面景象。一线城市的房地产市场依然保持活跃，销售情况整体良好，但利润率逐渐下降的趋势不容忽视。与此相对照，二三线城市的房地产市场则面临库存积压、销售困难等压力，一些规模较小的房产公司业绩尤为堪忧。

不同城市的房地产公司，业绩呈现明显分化趋势。以上海为例，像陆家嘴这样的公司在强势的上海房地产市场中表现优异，业绩显著增长。而在其他一线城市，情况也不尽相同。部分深耕一线城市的公司，如泰禾集团等，虽然面临一定的市场竞争压力，但由于其项目主要集中在一二线城市，业绩依然可观。

当我们眼光转向二三线城市时，情况则更为复杂。例如铁岭新城，其年度业绩预告显示公司预计将出现亏损。除此之外，许多区域性房地产上市公司也面临业绩压力。虽然部分公司通过出售投资性房产等方式暂时缓解了困境，但存量下降、土地储备不足以及新开工项目缺乏等问题仍然困扰着这些公司。

值得注意的是，福建省的几家房地产上市公司的情况相对较好。多家公司预告盈利，且其盈利与二三线城市的房地产项目关联度不高。例如实达集团，其盈利主要得益于转让子公司股权产生的投资收益，而非房地产项目的销售。

回顾整个2015年，房地产行业呈现出一种复杂的态势。虽然部分公司在一线城市市场表现良好，但整体而言，行业利润率下降、库存积压等问题依然严峻。目前已经公布年报或业绩预告的89家上市房企中，有46家公司业绩出现下滑或亏损。这表明，尽管一线城市的房地产市场依然繁荣，但整个行业的压力也不容忽视。

当首次出现亏损的二十一家上市房企面临业绩下滑的严峻现实时，天津松江的表现尤为引人注目。据统计数据显示，其业绩下滑幅度高达惊人的5203%，这无疑在上市房企中掀起了一场轩然大波。据该公司财务部门初步预测，其2015年度业绩将呈现亏损状态，预计归属于上市公司股东的净利润将减少至约-6.8亿元。相较之下，公司去年同期的净利润高达逾一亿元。

公司在业绩预亏公告中揭示了背后的原因：“去年并无新项目完工，所有项目均为尾房项目，导致可结转的房地产项目收入大幅减少。”这在一定程度上反映了当前房地产市场的严峻挑战。

除了天津松江之外，中华企业面临的亏损额度尤为引人关注。预计其亏损额度将达到惊人的24亿至25亿元。公司在预亏公告中详细说明了原因，指出其在二、三线城市的房地产市场持续低迷，部分项目产品的市场契合度不理想，面临巨大的销售压力。为了应对困境，公司不得不调整销售策略，降低销售价格并计提减值准备，这无疑加剧了业绩的亏损。

随着各地房地产去库存策略的出台，我们看到了一种新的希望。各地的去库存策略与中央的政策一脉相承，同时各有特色。例如，福建省推出了八条去库存措施，包括商办用地改住宅、收购或租赁商品房作公租房等举措来消化库存；山东省则提出了建立购租并举的住房制度，发展跨界地产。这些策略的实施为在二三线城市布局的企业带来了新的希望。

业内人士对二三线城市房地产市场低迷的现状表达了担忧。他们普遍认为，由于楼盘过多、库存周期过长以及与需求不匹配等问题，普遍面临销售压力，这也拖累了上市公司的业绩。去库存已经成为了这些城市未来的重点。国家统计局的数据也证实了这一现状，多个与房地产市场相关的重要指标出现了负增长，这背后的主要原因便是楼市的高库存。

随着房地产去库存的呼声日益高涨，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部日前联合出台了新的优惠政策。目前，已有超过一百三十个城市出台了新的去库存政策。这些新政的实施将为房地产企业提供有力的支持，并有望推动房地产市场的复苏。一些券商人士在接受采访时表示：“随着各地去库存进程的推进，这些政策将对这些公司在二三线城市的布局形成有力的支撑。”他们进一步预测，两会前后可能会有更多的去库存政策出台，房地产板块也将迎来新的投资机会。