深圳楼市不等人：避险资金涌入新盘，有人攒三百万首付仍抢不到

近期，深圳出现一种新型操作，即先全款购房，再将新购置的房产作为抵押物申请低息经营贷款。这种贷款被部分中小企业主用于投资房地产，而非日常经营。央行及有关部门已对此进行关注，深圳市各商业银行也开始彻查资金违规流入房地产市场的情况。

深圳的房地产市场一直备受瞩目，房价高涨，成为这座城市核心价值的重要体现之一。近期的房抵经营贷乱象却引发了一场“猫鼠游戏”。部分投机者利用推出的贷款贴息政策，通过购买壳公司等方式获取低息贷款，进而投入房地产市场。

自今年年初深圳市推出“惠企十六条”措施以来，深圳市中小企业服务局出台了贷款贴息的实施办法，对新增贷款给予贴息支持。这一政策却被部分投机者利用，成为他们炒房的工具。这些投机者通过金融中介购买注册满一年的壳公司，利用房产抵押获取低息贷款，然后将资金用于购房。

据了解，深圳市对房抵经营贷款的贴息力度相当可观。成功申请到贷款的借款人，市会按照实际支付利息的50%给予补贴，总额最高可达100万元。各区还有不同的贷款贴息比例，如龙岗区贴息高达100%，最低的光明区也有20%的补贴。这样的补贴力度使得部分投机者看到了“薅羊毛”的机会。

随着银行自查违规贷款的开展，办理房抵经营贷款的要求也变得更加严格。银行要求借款人名下的公司至少注册满两年。一位深圳招商银行的贷款经理表示，现在办理房抵贷业务，公司注册时间的要求更为严格。

在这种情况下，金融中介和房产中介纷纷表示，咨询房抵经营贷的人仍然不少。许多人都表示要“先过了这个风头再说”，对于没有注册公司的客户，建议他们暂时不要尝试。

对于部分中小企业主将低息贷款用于购房而非日常经营的行为，有房地产界人士和金融机构人士表示担忧。他们认为，这种做法不仅违规，而且可能会给企业和个人带来风险。在楼市调控的大背景下，投机炒房的行为更是不可取。

深圳的房抵经营贷乱象是一场投机者与政策之间的博弈。随着政策的调整和监管的加强，这场博弈的结果将逐渐明朗。对于投机者来说，他们需要谨慎考虑风险，避免因为一时的利益而陷入困境。而对于政策制定者来说，他们需要更加明确和严格地制定规则，防止政策被滥用。对于深圳的房地产市场，每一次政策调整或市场波动都会引起广泛关注。近期关于房贷利率的变动更是让深圳的房地产市场显得尤为热闹。

刘倩作为一位经验丰富的房地产人士，她手中的公司资源众多，对于市场的变化早已习以为常。她透露，目前市场上有很多注册多年、工商税务正常的公司，其中不乏带流水的公司，售价在数千至数万元不等。这一市场的变化反映了深圳房地产市场的活跃度和多样性。

随着央行的降准政策出台，深圳的房地产市场似乎嗅到了放水的信号。房子的金融价值在这里得到了充分的体现。人们普遍觉得存款放在银行会贬值，这种焦虑情绪在深圳市场尤为明显。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，这种情绪是会传导的，影响了市场的整体氛围。

对于真正有购房需求的人来说，高涨的房价却是一个不小的挑战。比如95后的方燃，她和丈夫为了在深圳安家，付出了极大的努力。尽管他们终于攒够了首付，但在看房的过程中发现，市场上的选择并不多，二手房源虽然众多，但价格高企，新房更是竞争激烈。方燃后悔自己没有果断决定，因为犹豫而错过了机会。深圳的房价上涨速度令人震惊，有些楼盘一经推出便被抢购一空，甚至有的别墅在短短8秒内就被抢购完毕。

与此房产中介和业主之间的博弈也在加剧。一些业主存在漫天要价的情况，使得市场存在分化。深圳市住建局对此表示否认，认为部分业主挂牌价过高并不代表市场真实情况。一些业内人士指出，市场正在逐步稳定，未来可能出现一些价格调整的情况。

李宇嘉指出，当前追踪资金流向的难度颇大。企业如同拥有众多马甲的江湖人士，一旦资金到手，通过复杂的转手网络，银行往往难以窥探其真实去向。《华夏时报》曾报道一案例，有人通过房抵经营贷拿到资金后，竟经历了11道转手才最终投入楼市，巧妙躲避监管。

在银行内部人士眼中，借款人的这些操作并非秘密。按照的贴息政策，优惠旨在惠及10万户中小微企业（包括小微企业主和个体工商户），涉及新增贷款规模达2000亿元左右。这位知情人士透露，只要资金未直接流向股市和楼市，银行大多持放任态度，应付银监会的规定，完成放款任务即可。他们坦言，即使银监会检查，这些操作在表面上也很难发现问题，但若深入调查，资金最终流向这些领域的情况必然会被揭露。

与国内主要依赖抵押物放贷的银行体系不同，国外银行更侧重于根据行业现金流来放贷。对于国内银行来说，没有抵押物的贷款风险较大，因此一般不予考虑。抵押物本应是保证贷款安全的手段，绝不应成为套利后再投资房产的工具。

在中原地产首席分析师张大伟看来，舆论对深圳房抵经营贷的质疑并未抓住问题的关键。房抵经营贷只是房价上涨的助推器，而非根源。他认为，去年11月深圳市住建局调整的豪宅标准线，如同一剂兴奋剂，激发了业主们的入市热情，推动深圳二手房价突飞猛进。

当时有媒体报道，二手房交易的减税额度高达30万，引发了许多房东的涨价潮，涨幅从20万到80万元不等。肖小平也表示，深圳市场在去年四季度异常活跃，豪宅标准调整带来的热潮在疫情之后依然持续。

AI财经社注意到，深圳市于2019年12月取消了商务公寓“只租不售”的政策，这一举措吸引了大量外地投资者的关注。深圳这片充满经济奇迹的土地，其房价的确与市民的奋斗价值相匹配。但与北京、上海、香港等城市相比，深圳仍然年轻，充满了各种难以预测的机会。

一位从业20年的房产中介回忆道，他的朋友曾在深圳炒房发家，如今虽拥有几十套房产，但面对高额房贷压力，也不敢轻易涉足炒房市场了。在他看来，这位朋友的所有身价完全取决于深圳的房价走势。房价上涨时他是富豪，一旦房价下跌，他将面临沉重的负债压力。深圳的房地产市场充满了变数，让人既兴奋又紧张。