GMT沽空永升生活服务七大看点：上市以来涨近10倍 中信看好

关于永升生活服务遭遇沽空事件

近日，永升生活服务遭遇沽空机构GMT的质疑，指责其估值高企、关联交易、股票质押以及可能的利益输送等问题。对此事件，本文进行深入。

一、首只遭遇沽空的物业股永升生活服务

近日，永升生活服务被GMT沽空机构瞄准，指责其存在一系列问题。永升生活服务随即发布澄清公告，强烈否认相关指责，并表示正在就此事项寻求法律意见。随后，公司召开投资者电话会议，针对GMT的指控进行了解释和说明。

二、GMT的指控与质疑

1. 估值过高：永升生活服务的市盈率高达63倍，相对于大多数同行，溢价显著。GMT建议投资者按照20倍市盈率计算，认为公司只值5.8港元，较当前股价低70%。

2. 关联交易：旭辉控股作为永升最大的客户，关联交易在永升的收入中占比较大。GMT担心，随着关联交易的增加，永升的真实利润状况可能受到影响。

3. 股票质押：永升大部分股份被纳入香港证券交易所的中央结算及交收系统，这可能意味着这些股票被用于债务抵押。永升实控人林氏兄弟可能已质押股票。

4. 首席财务官离职：永升首席财务官任期仅一年便辞职，随后成为正荣服务首席财务官。这一高管变动引发市场疑虑。

三、永升生活服务的回应与解释

针对GMT的指控，永升生活服务在澄清公告中表示强烈否认，并指出报告中的猜测并不准确且存在误导。公司表示，母公司旭辉控股集团会持续支持永升的未来发展，而永升也会继续加大第三方拓展力度。对于青岛雅园利润增加问题，公司解释主要是基于新交付商业的增加以及对空置物业收取物业费等原因。

四、市场反应与投资者态度

对于GMT的沽空报告，市场反应不一。一些投资者对GMT的指控表示关注，而另一些投资者则对永升生活服务的解释表示信任。投资者关心的永升业绩和未来发展的相关问题，将在3月24日的公司业绩发布会上进一步揭晓。

五、值得关注的背景信息

GMT是港股市场的常客，其多次沽空的公司如京东、中国交建等股价均受到一定影响。永升生活服务与旭辉控股之间的财务关系以及实控人的持股情况也是值得关注的重要因素。

在2020年，永升做出了重大决策，解除了与立信的审计合同，转而聘请德勤为其新的审计公司。值得一提的是，德勤同样是旭辉的审计合作伙伴。这一变化标志着永升企业治理的新方向。

这一转变并非毫无波澜。永升生活，曾是旭辉的全资子公司，却在2016年7月被旭辉以9100万人民币出售了70%的股权给林氏兄弟。仅仅两年后，永升的估值在IPO后跃升至18亿元，增长了超过10倍。这一交易因交易规模较小，并未征得小股东的同意，引发了关于永升是否“贱卖”的争议，凸显出董事会在保护小股东权益方面的不足。

收购青岛雅园成为永升的一大转折点。青岛雅园在被收购前，净利润率为16%，然而在被收购后，立即实现了38%的超正常利润率。这一显著增长的背后，似乎源于原青岛雅园的股东在成为少数股东后，为永升贡献了大量的额外收入。

永升生活服务的年报显示，青岛雅园在短短的四个月控股期内，就为永升贡献了15%的净利润。如果没有青岛雅园的贡献，永升生活服务可能无法达到预期的盈利目标。实际上，青岛雅园在19年全年实现的净利润远超过其承诺的利润保证。

除了这些显著的收益外，还存在一些隐忧。关联实体的额外支付对永升利润增长的贡献存在不确定性。尽管这些支付可能在一定程度上增加了税前利润，但也可能意味着利润增长在很大程度上依赖于中国房地产市场的低质量收益。这种依赖使得永升生活的利润从长远来看可能不具备可持续性。

在资本市场，永升生活服务的股票被严重高估。尽管其获得了分析师的一系列重新评级，但其盈利质素偏低的问题仍然存在。一些投资机构对其未来发展持谨慎态度，特别是在与关联实体的交易方面存在不确定性时。也有投资机构看好永升的前景，认为其市场外拓能力强劲。

对于物管公司的高估值现象，市场更多地是基于物管行业巨大的市场空间和品牌物管公司极低的市占率。对于无法证明自身成长性的轻资产公司，可能会面临业绩和估值的双重压力。当前市场上有多家公司享受高估值，但竞争格局尚不明朗。

永升生活服务在经历了一系列的变革和发展后，面临着新的挑战和机遇。投资者在做出决策时，需要全面考虑其业绩、前景、风险以及与其他关联方的交易等因素。经过深入研究和分析，我们发现物业管理行业的竞争格局明朗化后，优秀的板块公司的高估值将得到维持甚至提升，而普通公司的估值则可能会受到中小物管企业的影响而下行。在此背景下，市场对物管公司的质疑之声不会停止，未来对某些公司的质疑可能还有事实依据，但这并不包括永升生活服务在内的优秀企业。

对于高毛利率和可能存在的利益输送问题，我们认为，物业管理行业的底层效率仍有待提高。通过建立中后台、扩大科技应用，单位人工在管面积有了更大的潜力，企业完全有可能提升盈利能力。一些公司的毛利率确实高于独立同行，这背后可能隐藏着开发企业主动承担大量售后服务义务的原因。我们并不认为这是整体上的利益输送。历史上，物业管理公司曾承担过多的义务，关联方利益的重新调整对物管行业毛利率的整体影响也会随着关联方在管占比的下降而逐渐减弱。

关于开发企业对物管企业的支持，我们可以明显地看到，在过去几年里，开发企业在多个层面加大了对关联物业管理公司的扶持力度。明线上，支持表现为在管交付和权责重订；暗线上，则体现在朋友圈协同和人才输出等方面。尤其值得关注的是人才输出，开发系统的专业人才（如营销、并购、财务、工程等）的加入，极大地提升了物业管理公司的整体实力和服务水平。虽然人才重订劳务合同没有任何关联交易争议，但这可能是开发企业对物业管理公司现阶段最实质、最关键的扶持方式。这种全方位的支持将有助于物业管理行业在激烈的市场竞争中保持稳健发展。