房地产行业：销售开工受疫情拖累 现金流压力相对小

　　投资要点

　　事件2019年12月以来，武汉发生新型冠状病毒。截至2020年2月4日10:00，全国确诊人数20477人。

　　点评

　　短期，对地产(2-3个月)产生较大负面影响；中长期，需要观察疫情发展情况和政策调整。截止目前，已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处活动。一季度是房企传统销售淡季，从房企销售占比看，过往10年数据看，Q1销售占全年比例约18%。尽管部分房企增加了网上看房、手机看房等途径，但很难实现有效替代。

　　湖北省占全国商品房销售金额约5%，除湖北外，本次受疫情影响较大的省份主要是东中部省份，其中浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等省份目前确诊数量较多。预计疫情过去后，之前积压的需求会有集中释放，但疫情期间的销售真空期无法避免。在乐观情景下(2月底结束)对全国/湖北全年销售影响-10%/-20%，在中性情景下(3月底结束)，对全国/湖北全年销售影响-15%/-30%。由于疫情，后续开工预计也将滞后。

　　预计Q1租管收入减半，Q2视疫情而定。伴随疫情蔓延，居民普遍减少了外出，餐饮、购物、亲子、教育等线下消费人流锐减。部分房企宣布减免租金。减免比例从50%到100%不等。减免期限从7天到2个月不等。其中龙湖减免期限最多，融创、万达等也较多。预计Q1租管收入减半，Q2视疫情而定。预计本次疫情对全国商业项目租管收入影响为-15~-20%。

　　现金流压力相对小。过往10年数据看，Q1销售占全年比例约18%，销售回款占全年比例约21%。考虑到本次疫情不仅对房企现金流入产生影响，也对现金流出(建安、拿地)产生影响，房企现金流方面压力相对小。

　　投资建议预计政策仍将维持“稳”的主基调，房住不炒、因城施策将是中长期主基调，未来房企比拼的核心在于运营、效率和布局，而非单纯的城市扩张和财务杠杆。存货质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定房企估值的关键指标。持续推荐万科A、保利地产、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份，内房股推荐金地商置、旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团。

　　风险提示行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。

（文章来源东吴证券）