房企已到天花板？A股房企业绩冰与火：亏损中小房企数量翻倍

房地产市场风云变幻，巨头预测微跌但依然庞大。世茂集团董事局副主席许世坛在今年三月的业绩发布会上预测，2019年房地产市场可能会有10%的下滑，但整体市场规模仍将高达13万亿元。在房地产行业的巨大舞台上，众多房企正在演绎一场分化与洗牌的戏剧。

随着2018年度业绩和2019年一季报的发布，行业内的微妙变化逐渐浮出水面。一方面，万科、恒大、碧桂园等巨头在2018年销售额再创新高，突破自身历史记录，千亿房企阵营更是扩大至30家。另一方面，一季度这些巨头企业的全口径销售金额同比平均下滑近13%，百强房企整体销售减少1%，显示出市场正在经历调整。

对于房企来说，2019年被视为房地产销售的小年，各城市分化的市场格局或将持续。房企面临回款、融资、去杠杆、增利润等多重挑战。在这样的背景下，房企开始新业务领域，以应对地产行业发展天花板的压力。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，中国的房地产业至少还有10年的发展期，城镇化推进、城市更新改造以及新经济业态的发展都将为房地产提供持续动力。

在规模扩张的房企的利润情况却出现分化。据统计，A股沪深市146家房企中，有60家出现了净利润的下降，占比超过四成。自2016年开始，净利润为负的房企数量呈现上升趋势。尽管大型房企仍然是净利润的主要来源，但净利润的差距正在加大。

面对这种情况，房企需要调整策略，以适应市场变化。限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素，因此房企需要关注市场需求，调整销售策略，提高去化率。房企也需要控制成本，提高盈利能力。高杠杆经营、高增长模式已不可持续，未来房企需要更加注重质量发展。

在这样的市场环境下，房地产行业的未来充满挑战与机遇。房企需要不断创新求变，以适应市场变化，抓住机遇。也需要加强调控，保障房地产市场的平稳发展。对于购房者来说，需要理性购房，关注市场动态，做出明智的决策。这是一场关于房地产市场的大考，我们期待着行业能够健康发展。万科在年度报告中披露，其对2018年项目计提了存货跌价准备达23.1亿元，同比增长幅度惊人，达到了惊人的43.4%。这一数字背后，是税后净利润受到影响的现实，具体影响金额达到7.8亿元，归属于母公司股东的净利润也受到了影响，金额高达6亿元。面对这样的业绩变动，市场人士纷纷关注，尤其是苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析引人深思。他指出，在楼市调控的大背景下，市场下行压力明显，房企盈利空间受到挤压，“利润下降”的趋势似乎难以避免。在这样的大背景下，“现金为王”的理念正被房企们置于极其重要的位置。万科首席财务官孙嘉在公司的业绩会上明确表示，万科的运营模式就是以现金流为基础的管理模式。记者了解到的情况显示，不少房企在今年年初就已开始制定以现金流为目标导向的销售计划。一些中小型房企更偏好采取“小步快跑”的推盘策略以加速资金回笼。尽管春节后一二线城市的销售有所回暖，但三四线城市的销售情况依然低迷，销售去化率未达到预期水平。市场数据也验证了这一趋势。克而瑞地产研究中心公布的数据显示，一季度百强房企销售规模有所下滑。事实上，房企对于资金的渴求比以往任何时候都更加强烈。为了应对资金压力，房企对于发债的依赖度空前高涨。数据显示，今年三月典型房企的融资总额环比和同比均有显著增长。中金公司的统计数据进一步表明，一季度中资地产美元债的发行量十分惊人，已大大超过到期需要偿还的数额。境外融资成本相对较低，主流房企的境外融资成本在6%\~8%之间，远低于去年的成本水平。大量短期债务即将到期，许多房企发债的主要目的是借新还旧。金融人士提醒称，虽然目前境外融资的成本较低，但如果融资环境收紧的话也会带来一定风险。由此可见，当下的房企正处于内外交困的局面中。一方面面临着销售压力和市场调控的压力；另一方面又面临着资金压力和债务压力。在这样的背景下，“现金为王”的理念愈发深入人心。对于房企来说，如何平衡资金流、稳定负债水平、应对市场变化将是他们面临的重要挑战。（文章来源：时代周报）