北京房屋贷款 【北京买房】必须要知道的知识点

北京房屋贷款全解析

谈及房屋贷款，大家常碰到的问题主要集中在以下几个方面：贷款资格、贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式和每月还款额。关于贷款的意义，无需赘述，让我们深入探讨一下贷款的具体内容。

一、商业贷款概览

如何界定首套住房与二套住房呢？这涉及到两个主要部门：银行和房地产登记机构。有时两者的认定标准是一致的，有时则存在差异。在贷款环节，认定标准如下：

1. 第一套房指的是借款人在全国范围内没有通过贷款购房的记录，同时在北京也没有拥有住房。

2. 认定是否为首套或二套住房，是以家庭为单位。若家庭成员名下已有住房，无论借款人个人名下是否有房，均算作家庭已拥有住房。

3. 这里的“全国范围内”包括北京及其他城市，不仅包含住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录。

4. 对于已存在的商品房贷款或住房公积金贷款，无论是否已结清，都算作贷款记录。

5. 离婚未满一年的借款人，在申请贷款时，无论有无贷款记录或房屋，均视为二套。

6. 若购房人没有固定收入，但父母作为担保人有在职收入，直接认定为第二套贷款。

接下来，关于贷款金额、收入证明等问题又有哪些具体规定呢？

贷款金额由网上签约价格与评估价格共同决定。其中，网上签约价是指网上签约合同中确定的房屋成交价格，而评估价则是评估报告中所列明的价格。两者中的较小值即为贷款金额的上限。

对于收入证明的要求，商业贷款的收入需要达到每月偿还总负债（包括抵押贷款和信用贷款）的两倍。若收入不足，可以通过兼职收入证明、男女朋友共同借款、父母担保等方式解决。

二、公积金贷款详解

公积金贷款的申请条件包括：公积金账户开立满6个月且连续足额缴纳6个月；账户处于缴存状态；申请人家庭无未结清的公积金贷款和公积金贴息贷款。关于首套二套住房的认定与商业贷款类似。需要注意的是，在北京拥有两套以上住房或在全国范围内有两个以上贷款记录的申请人，公积金中心将拒绝贷款申请。对于离婚未满一年的借款人，在申请公积金贷款时也被视为二套。关于第一套和第二套识别方法，我们可以概括为“认房又认贷”的原则，具体来说就是根据购房者的房屋拥有情况和贷款记录来确定其公积金贷款资格。

对于许多人来说，最关心的问题莫过于能够贷到多少钱。影响贷款金额的因素有四个，这四个因素的计算结果中的最小值将决定最终的贷款额度。第一套房子的最高贷款额为120万，而第二套房子的最高贷款额则降至60万。如果借款人在东城区或西城区，且在城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台）以外购买第一套住房，最高贷款额可增加至140万元。同样，如果借款人户籍在城六区内，在城六区以外购买第一套住房时，最高贷款额也可增加至一定的数额。

接下来让我们更深入地了解一下贷款金额的计算方式。首先是当地政策规定，公积金每存一年可以借10万元，超过11年后，才可以借到最高额度即最高借款金额为120万。如果借款人的存期不足一整年的，按照一年的计算方式进行处理。例如，如果借款人的存款期为13个月，那么可以借到20万。值得注意的是，已婚的贷款申请人只计算一个人的额度。为了保证借款人的基本生活费用，根据借款人申请的贷款金额、期限和利率，每月还款额不能超过借款人月收入的60%。此外还需要考虑缴存年限和缴存额度等因素。购买普通住房和非普通住房的贷款额度也会有所不同。普通住宅需要满足特定的条件：容积率需要在特定范围内（包括）、建筑面积大小在特定范围内以及环线引导价总价或单价满足其中之一即可认定为普通住宅。无论是商业贷款还是公积金贷款都需要明确识别普通与非普通住宅的重要性，否则容易在申请过程中遇到困扰和困惑。已购公房通常被视为普通住房，但在某些商业贷款中仍可能按照上述标准来认定普通或非普通住房。关于北京房屋贷款的更多信息可以通过相关渠道进行了解。了解并理解这些规定和计算方式对于想要申请房屋贷款的购房者来说是至关重要的。