新地王时代的博弈 高溢价背后钱从哪里来

博弈新地王时代

随着喧嚣逐渐退去，地王们的命运仍悬而未决，谁能笑到尚未可知。这一场变相的“毒丸计划”，似乎隐隐带有以土地博弈国资委的意味。

若有时光机，让我们回到一年前，多数投资人定会果断选择，抛售股票，转向北上广的房地产市场。的确，当2015年资本市场的疯狂历历在目时，短短一年后，房地产已成为投资界的宠儿。

在这场地产大跃进的浪潮中，央企在土地市场的高调表现尤为引人注目。数据显示，仅2016年前五个月，国企便获得了超过半数的高价地块。其中，信达地产等央企更是制造了众多地王。

面对这些不差钱的地王，人们不禁疑惑：央企为何愿意高溢价拿地？他们哪来的那么多钱？未来的土地是盈利还是血本无归？

高溢价背后的逻辑

今年的土地市场与往年有着显著的区别。过去，溢价率超过100%便被视为离谱，而如今低于100%的溢价率才显得异常。很多地块的溢价率甚至超过了200%。对于一个地产项目而言，土地成本是其主要成本之一，高溢价意味着吞噬利润的空间增加。在2015年房企平均利润仅9.2%的背景下，高杠杆虽然能提高利润水平，但一旦遭遇政策调整周期，即使是大型央企也可能面临库存积压和资金断裂的风险。

那么，为何仍有众多央企愿意冒风险拿地？原因有二。其一，改革背景下的考量。早在2010年，国资委便允许部分央企将房地产作为主业，其余则需逐步退出。这一政策虽久未执行，但在当前央企改革的关键节点，房地产业务的重组势在必行。为了在新一轮重组中不被吞并，信达地产等央企不得不积极举牌地王，一方面扩大规模，另一方面通过获取高价地提高成本，以此来打消其他地产央企的收购意图。这种策略可视为一种变相的“毒丸计划”，以土地为与国资委博弈。其二，一二线城市土地市场的稀缺性。今年以来，全国绝大多数地王出现在二线城市，这些地方若未受约束性政策影响，房价上涨速度或将极为迅猛。在北上广的房屋限购政策下，需求溢出效应使得二线城市地价飙升。与此三线以下城市人口持续流出，房地产库存高企。以南京为首的二线城市成为地王们的战场。

钱从哪里来？

信达地产的高调拿地行为引发了广泛关注。有人甚至猜测其背后有财政部的支持。但实际上，与之前的央企地王时代不同，现在的地王2.0时代玩法已完全不同。信达地产通过“夹层拿地基金”等方式获取项目资金，用较少的自有资金撬动大型项目。央企凭借天然的低成本融资优势在中央严控地方债务的背景下，凭借其独特的国有资本担保和充足的抵押物优势获得银行低成本信贷资金。在发行低成本公司债、企业债等融资过程中，央企同样具有天然优势。这使得他们有能力持续参与高地价竞争。

新地王时代的博弈不仅是土地的竞争，更是资本的较量、策略的运筹和未来的谋划。地王们能否笑到还需时间来证明。在资本过剩的时代，央企与民营开发商纷纷热衷于拿地，展现出财大气粗的一面。他们不仅率先获取土地，还为一些有开发能力却缺乏资金的民营开发商代持土地，从中赚取代持费用。这种现象背后蕴含着金融学的深刻逻辑。

当资本充裕时，优质资产往往会产生溢价，甚至被严重高估。央企与开发商们深谙这一规则，纷纷竞逐土地市场，力图在未来的地产大潮中占据先机。他们瞄准的，往往是一二线城市的优质地产项目，这些项目是开发商最合适的对象。

从整个2015年的走势来看，上市房企的平均利润虽然达到16.03亿元，同比增长6.44%，但增速比上一年度低了1.36个百分点。单个项目的利润率也已跌破10%大关。这引发了人们的担忧：多年之后，当这些曾经的地王项目建成销售时，是否会面临巨大的亏损？

这似乎是一场不得不玩的牌局。为了不被市场淘汰，开发商们必须不断。而土地市场依然是地方主导的市场。在市场低迷时，地方有意降低土地供应，避免低价出让，从而在供给端降低房价大跌的风险。这种独特的“销控手法”可能是地方和开发商之间的默契。开发商敢于大举拿地，也是基于这一深层理解。

这一切的背后都依赖于土地财政的传统思路。当热潮退去，我们不禁要问：这些地王们能否笑到最后？他们的投资决策是否真的能带来预期的回报？未来的房地产市场充满了不确定性，但我们可以肯定的是，只有那些真正把握市场脉搏，灵活应对变化的开发商，才能在激烈的竞争中站稳脚跟。

在这个充满挑战与机遇的时代，央企与民营开发商的每一次决策都备受关注。他们的成功不仅仅依赖于资本的力量，更依赖于对市场趋势的精准判断和对风险的有效管理。未来的路还很长，地王们能否笑到让我们拭目以待。